시사의창=김세전기자) 고금리와 경기 침체 우려 속에서도 내년(2026년) 서울 집값이 4% 이상 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 지방 부동산 시장이 미분양 적체와 인구 감소로 인한 '소멸 공포'에 떨고 있는 것과 달리, 서울 강남 3구와 한강변 일대는 오히려 자산 가치가 공고해지며 대한민국 부동산 시장의 '디커플링(탈동조화)' 현상이 극에 달할 것으로 보인다.
"공급 절벽이 집값 밀어 올린다"... 서울 4% 상승론의 근거
24일 건설산업연구원과 주요 민간 부동산 연구기관들이 발표한 '2026년 주택시장 전망'에 따르면, 내년 전국 주택 매매가격은 보합세(0%~1%)에 그치겠지만, 서울은 4.0%~4.5% 상승할 것으로 예측됐다.
전문가들이 꼽은 상승의 주원인은 단연 '공급 부족'이다. 지난 2~3년간 공사비 급등과 PF(프로젝트 파이낸싱) 위기로 인해 서울 내 신규 착공 물량이 급감했고, 그 여파가 2026년부터 본격적인 '입주 가뭄'으로 나타나기 때문이다.
한 부동산 전문가는 "서울, 특히 선호도가 높은 강남과 용산, 성동 등 한강변 라인은 더 이상 집을 지을 땅이 부족하다"며 "공급은 줄어드는데, 지방의 자산가들까지 '안전 자산'인 서울 아파트로 몰려들며 가격을 지지하고 있다"고 분석했다.
'그들만의 리그' 된 강남·한강변... 지방은 "불 꺼진 창"
이번 전망에서 가장 뼈아픈 대목은 지역 간 격차다. 서울 집값이 4% 오르는 동안, 지방 광역시와 중소도시는 마이너스 성장 혹은 보합세에 머물 것으로 예상됐다.
특히 '찐부자'들의 리그로 불리는 압구정, 반포, 한남 등 초고가 지역은 경기 변동과 무관하게 신고가를 갱신할 가능성이 높다. 은퇴한 베이비부머 자산가들과 고소득 전문직들이 커뮤니티와 의료 인프라가 갖춰진 서울 핵심지로 회귀하고 있기 때문이다. 반면, 지방은 인구 고령화와 일자리 부족이 겹치며 빈집이 늘어나는 등 부동산 시장의 기초 체력 자체가 약화된 상태다.
다시 부는 '똘똘한 한 채' 열풍.
결국 2026년 시장의 화두는 다시 한번 '똘똘한 한 채'가 될 전망이다. 다주택자에 대한 세금 규제가 여전한 상황에서, 애매한 지방 아파트 여러 채를 정리하고 서울 핵심지 아파트 한 채로 갈아타려는 수요가 내년 상반기에 집중될 것으로 보인다.
부동산 업계 관계자는 "이제 대한민국 부동산 시장을 하나로 묶어서 보는 것은 무의미하다"며 "서울 핵심지와 그 외 지역은 사실상 다른 나라 시장처럼 움직일 것"이라고 내다봤다. 1,500원 환율 시대, 화폐 가치 하락을 방어할 수단으로 '서울 부동산'의 위상은 당분간 꺾이지 않을 것으로 보인다.
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