우리가 살아가면서 주제, 분야와 상관없이 평소 불합리하다 느꼈던 것, 궁금했던 것들이 참 많을 것입니다. 하지만 개인의 입장에서 접근하기 쉽지 않은 상황들도 참 많은 것이 현실입니다. 그래서 ‘시사의창’에서는 독자 여러분들을 대신해서 본지 기자들이 현장에서 발로 뛰면서 취재를 통해 속 시원하게 해결책을 제시해 드리겠습니다. 또한 살아가면서 미처 알지 못했던 것들과 알아두면 좋은 필요한 정보들을 알려드리고자 합니다. 따라서 독자 여러분들의 많은 제보와 문의를 기다리겠습니다. 이번 취재는 요즘 문제가 되고 있는, 아니 이미 오래전부터 문제점으로 지적되어 온 ‘젠트리피케이션’에 대해 짚어보고자 합니다. 도시 재생 과정에서 발생하는 자연스러운 현상이지만, 그냥 바라만 볼 순 없는 상황이기도 합니다. 기존의 저소득층 지역의 지역민 또는 상인들이 거대 자본과 부유층의 유입으로 인해 본인들의 의지와는 상관없이 쫓겨나거나 해당 지역이나 마을이 갖고 있던 고유의 문화 역시 사라지는 일이 빈번하게 발생하기 때문입니다. 이러한 문제는 단순히 경제적 측면만이 아닌, 사회·문화적 차원에서도 큰 영향을 끼치게 됩니다. 문제점은 명확하지만, 해결책 또한 명확할 수 없는 난제인 젠트리피케이션을 우리는 어떻게 대처하고 있을까요. 과연 이 문제를 어떻게 풀어 나가야 할까요.

[시사의창 2025년 4월호=정용일 기자] 도시 발전의 변화 과정에서 ‘젠트리피케이션’은 과연 숙명일까, 보다 합리적이고 현실적인 상생의 방안은 없는 것일까. 젠트리피케이션과 같은 프로세스는 우리 주변의 도시 환경에서 생각보다 복잡하고 미묘한 상호작용에 의해 일어나며, 어떤 정책적 방법으로 인해 해결될 듯 보이면서도 해결되지 않는 난제라 할 수 있다.
이러한 현상은 특정 국가나 도시에서만 발생하는 것이 아니다. 뉴욕의 소호(SoHo), 샌프란시스코의 미션 디스트릭트(Mission District), 프랑스 파리의 마레(Marais) 지역 등 전 세계 주요 도시에서 젠트리피케이션이 진행되며 유사한 문제들이 반복적으로 발생하고 있다. 우리나라 역시 예외는 아니다.

젠트리피케이션은 주거·상업·문화예술 등으로 나눠볼 수 있다. 주거 젠트리피케이션으로는 대표적인 예로 서촌과 북촌을 꼽을 수 있다. 서촌과 북촌을 중심으로 형성된 오래된 전통가옥 및 주택들이 수리·개조를 통해 외지인들을 위한 공간으로 변화했다. 이는 한국의 대표적인 주거 젠트리피케이션 사례로 꼽힌다. 이와 더불어 한남동의 경우도 유사한 변화를 보이고 있으며 트렌디한 매장들로 가득해 수많은 젊은이들이 찾는 명소가 되는 등 현재 서울을 대표하는 상업 공간으로 변모했다.

젠트리피케이션의 아이콘이 된 성수동도 결국은...
성수동의 화려한 변신이 불편하기만 한 사람들
연무장길 건물 10년 동안 일부 매매가 1000% 상승
땅값과 임대료에 권리금까지 모든 게 치솟았다
획일적으로 변한 상권에 사람들의 피로도 상승
일부 중개사들, 고령의 건물주에 접근해 “지금의
세입자 쫓아내면 더 많은 임대료 받을 수 있다”
상인들 “지금 상황은 너무나 비정상적이다” 한숨
성수동에서 수십 년 구두 장인들도 버틸 재간 없어
‘상생협약’...법적 강제력 부족해 실효성에는 한계

다음으로 상업 젠트리피케이션은 삼청동과 경리단길, 가로수길 등이 이에 해당된다. 문화·예술 젠트리피케이션으로는 인사동 및 홍대와 더불어 요즘 가장 이슈가 되고 있는 성수동을 예로 들 수 있다. 서울의 대표적인 문화 활동의 공간이었던 인사동에 국내외 관광객이 급증하면서 거대 자본이 유입되었고, 예전 고유의 모습은 대부분 사라진 지 오래다. 홍대 역시 비슷한 수순을 밟았다. 홍대 주변의 특수한 예술적 상권을 지키던 이들이 치솟는 임대료에 등 떠밀려 연남동 등으로 밀려났고, 이후 연남동 역시 젠트리피케이션을 겪는 웃지 못할 상황이 벌어지고 있다.

요즘 젠트리피케이션의 가장 중심에 있는 성수동이 주목받는 이유는 지금까지 반복됐던 젠트리피케이션의 악순환을 피해 갈 수 있을지 여부에 대한 사람들의 관심이 집중되기 때문이다. 그러한 악순환을 막기 위해 관할 지자체에서 다양한 노력을 펼치고 있지만, 폭발적으로 유입되는 자본과 수많은 인파가 몰리면서 치솟는 임대료를 강제적으로 막아내는 데 분명한 한계가 드러나고 있다. 이러한 젠트리피케이션의 전치 현상(전치:Displacement 중상층 또는 민간 자본의 유입으로 기존에 점유하던 원주민 또는 상공인들이 비자발적으로 이주해야 하는 현상)의 문제점은 오래전부터 지적되어 왔지만 명확한 해결책이 나오기도 쉽지 않은 난제 중의 난제로 꼽힌다.

2호선 성수역에는 성수동의 수제화산업과 관련한 작은 박물관이 마련되어 있다.

한국에서의 젠트리피케이션, 과거와 현재
한국에서는 1970~80년대 급격한 경제 성장과 함께 대규모 도시 재개발이 진행되면서 젠트리피케이션과 유사한 현상이 나타나기 시작했다. 당시에는 ‘뉴타운 개발’과 ‘재개발 사업’이 주요 도시 정책이었으며, 정부와 대형 건설사가 중심이 되어 개발을 주도했다. 이 과정에서 경제적 약자인 원주민과 세입자들은 보호받지 못한 채 대거 다른 지역으로 밀려났다.
2000년대 이후 젠트리피케이션은 보다 다양한 형태로 나타나고 있다. 홍대, 서촌, 삼청동, 해방촌, 익선동 등 과거에는 낙후되었던 지역이 문화예술인과 소규모 자영업자들의 유입으로 활력을 되찾았지만, 이후 대규모 자본이 들어오면서 임대료가 폭등하고 기존 주민들은 결국 다른 지역으로 떠나는 일이 반복되고 있다.

특히 서울의 대표적인 젠트리피케이션 사례로 꼽히는 경리단길의 경우, 2010년대 초반까지만 해도 예술가와 소규모 독립 상점들이 자리잡으며 개성 있는 문화 공간으로 주목받았다. 하지만 유명세를 타면서 대기업 프랜차이즈가 들어오고 임대료가 급격히 상승하자, 원래의 상점과 주민들은 더 이상 경제적 부담을 감당하지 못하고 떠나게 되었다. 그 결과, 경리단길은 한때 트렌디한 거리로 명성을 얻었지만, 현재는 공실률이 증가하며 쇠퇴하는 모습을 보이고 있다.

예전이야 전문적인 용어처럼 보이는 젠트리피케이션이란 단어를 생소하게 느끼는 사람들이 많았지만, 지금은 경제에 관심이 없거나 경제용어와 관련된 상식이 부족한 사람일지라도 이 단어만큼은 대부분 알 것이다. 그만큼 젠트리피케이션이 우리들의 삶 곳곳에 파고들었다는 뜻이기도 하다.

자본주의 시장경제 체제에서 수요와 공급에 의해 질서가 정해지고 값어치가 오르고 내리는 것은 너무나 당연한 시장 논리다. 하지만 이 논리대로 따른다면 언제나 가난한 사람은 가난하고 부유한 사람은 그 부의 크기가 늘어날 수밖에 없다는 것. 규모의 경제 싸움에서 힘없는 일개 개인이, 일개 상인이 도저히 이겨낼 수 없는, 감당해 낼 수 없는 싸움이다. 그렇다고 또 무턱대고 자본주의의 자연스러운 흐름에 따른 변화와 개발을 막을 수도 없는 노릇이다.

이처럼 젠트리피케이션은 서민에게 있어 정말 무서운 단어가 아닐 수 없다. 물론 큰 틀에서 봤을 때 도시의 재개발이라는 긍정적인 효과를 가져다주는 것은 분명한 사실이다. 도시 재생, 도시 재개발로 인해 상권이 형성되고 유동인구가 늘어나는 것은 너무나 자연스러운 현상이다. 하지만 이렇게 젠트리피케이션이 일어나는 지역에서 거주(세입자)하는 사람들이나 장사하는 상공인들은 예외 없이 큰 타격을 입는다. 결국은 반 강제적으로 해당 지역에서 쫓겨나고 마는 신세로 전락한다.

성수동에서 수십년째 자리를 지키고 있는 어느 구두장인의 매장.

이렇듯 젠트리피케이션은 노후되거나 쇠퇴한 지역에 투자금이 몰리고 개발이 이뤄지며 새로운 상권이 생겨나게 된다. 사람이 몰려드는데 임대료가 제자리걸음을 하거나 내려갈 리 만무하다. 치솟는 임대료에 기존의 지역민들은 가차없이 쫓겨난다. 그들은 도저히 버텨낼 방법이 없다. 그리고 그 자리는 새로운 부유층들이 장악하게 된다. 여기서 말하는 부유층이란 말 그대로 자본력을 앞세운 개인이나 기업들을 일컫는다.

앞서 언급했듯이 삼청동, 익선동, 북촌, 서촌과 더불어 젠트리피케이션을 겪으면서 격동의 시기를 보낸 지역들은 생각보다 많다. 거꾸로 시간을 거슬러 올라가 보면, 1990년대 젊은 예술가들이 모여들며 만들어진 상권인 홍대 입구를 예로 들 수 있다. 상권이 형성되던 초기에는 버스킹 또는 각종 길거리 공연이 활발히 펼쳐지면서 수많은 사람들이 대학로로 몰려들었다. 당시 대학로의 인기는 지금의 성수동과 견주어도 뒤지지 않는 인기였다. 하지만 2010년 이후 거대 자본이 스며들면서 기존의 상인들은 계약기간이 종료되고 결국 쫓겨나게 되었다. 당연히 그 자리엔 대형 프랜차이즈 매장들이 장악하게 됐고, 현재의 상권으로 이어지게 된 것이다.

또 빼놓을 수 없는 곳이 바로 대학로다. 아주 오래전부터 예술인들이 모여드는 곳으로 유명했던 대학로 역시 언제부터인가 소규모 가게들이 장사하기 어려울 만큼 임대료가 오르더니 폐업하는 곳들이 생겨나기 시작했다. 유동인구가 몰리고 가게들의 매출이 높아지는 것을 본 여러 디벨로퍼들이 기존의 건물을 재건축하는가 하면, 리모델링을 통해 임대료를 높였기 때문이다. 결국 대부분의 기존 상인들은 높은 임대료를 버텨내지 못하고 나가는 상황이 이어졌다. 이러한 악순환은 경리단길과 가로수길 등도 마찬가지였으며, 이들 지역 모두가 젠트피리케이션이 일어나 기존의 지역민들이 쫓기듯 등 떠밀려 나가고 거대 자본이 들어와 새로운 상권을 형성한 대표적인 지역들이다.

2010년 소규모의 개성 넘치는 카페와 식당들이 즐비했던 경리단길과 가로수길 이 두 동네는 한때 젊은이들이 몰리는 서울에서 가장 핫한 동네였다. 오래되어 낡을 대로 낡은 단독주택을 개조해 저마다 개성 있는 카페와 식당으로 탈바꿈하면서 인기는 고공행진을 이어갔다. 하지만 10년 이상의 세월이 흐른 지금, 이 두 동네 역시 상권 형성 초창기 자리를 지키던 가게들은 모두 사라지고 거대 자본이 투입되면서 전혀 다른 상권이 형성되었다.

이렇게 기존 상권에 거대 자본이 들어와 더욱 크고 세련된, 더욱 다양한 카페와 식당, 매장들이 새롭게 둥지를 틀었지만, 천정부지로 높아만 가는 임대료를 감당해 낼 임차인들은 그다지 많지 않았다. 결국 상권은 무너지고 그 화려했던 거리는 점차 공실이 많아지면서 활력을 잃어가는 악순환을 반복하게 된다. 그렇게 무너진 상권을 다시 회복시키기에는 오랜 시간이 필요하며, 사람들의 발길을 되돌릴 수 있는 명확한 명분거리가 없다면 그저 기약 없는 기다림에 불과할 따름이다.

그렇게 젠트리피케이션이 일어난 지역들이 다시 옛 영광을 되찾은 경우는 단 한 곳도 없다. 화려했던 시기에서 거대 자본과 투자, 개발로 인해 그 인기는 절정을 찍은 후 쇠락기에 접어드는 같은 패턴을 보였다.

기존의 낡은 공장과 창고를 리모델링한 트렌디한 편집샵이 가득하다.

가장 화려해진 성수동, 그 뒤에 가려진 ‘눈물’
앞서 설명했듯이 현재 젠트리피케이션이 진행 중인 가장 대표적인 장소가 바로 성수동이다. 규모적인 측면에서 봤을 때 가장 큰 지역이기도 하다. 해당 지역은 기자가 태어난 동네이기에 변모한 지금의 모습을 보면 말 그대로 천지가 개벽했다는 말 외엔 달리 떠오르는 단어가 없을 정도다. 기자가 살면서 느낀 것은 한강을 낀 지역인 만큼 언젠가 개발이 될 것이란 확신은 있었지만, 지금의 이런 콘셉트로 개발될 줄은 전혀 예상하지 못했다.

과거 해당 지역은 공장과 창고가 집중 분포되어 있던 곳이다. 그러던 곳이 언제부턴가 한번 흐름을 타기 시작하면서 봇물 터지듯 트렌디한 카페와 갤러리, 다양한 매장들과 스타트업 기업들까지 생겨나면서 폭발적인 변화와 발전을 이룬 역사에 남을 만한 곳으로 변했다. 기본의 낡은 공장 건물을 리모델링해 갤러리나 대형 카페로 탈바꿈시켰다. 이러한 창의적 공간은 젊은 층의 유입을 촉진시키며 지역의 이미지 전체가 변화되었다. 이로 인해 부동산 가치가 올라가고 자연스레 임대료 상승으로 이어지면서 기존 주민들은 경제적 압박을 피할 수 없게 됐다. 또한 기존 성수동만의 독특한 문화적 특성은 상업화의 물결 속에서 다른 지역이 그러했듯이 자기만의 색깔을 잃어 가고 있다. 이러한 현상은 분명 사회적 갈등을 초래할 수 있는 이유가 될 수 있다.

본지 취재진은 지난 2월 19일(수) 성수동을 찾았다. 2호선 성수역 2번 출구로 나가면 성수 수제화거리가 나오며 3번 출구로 나가면 우측 건물 뒤 블록부터 연무장길이 길게 이어진다. 오래 전 이 길의 골목골목에는 수백여 개의 공장과 창고, 구두점들이 빼곡하게 차 있던 곳이다. 그러한 거리의 겉모습만 보고 말하자면 삭막함 그 자체였다. 그랬던 거리가 서울에서 가장 핫한 명소로 완전히 탈바꿈했다. 연무장길은 명품과 향수 및 다양한 브랜드와 더불어 기업의 팝업스토어들이 가득했다. 말 그대로 성수는 팝업스토어의 성지로 탈바꿈했다.

성수동의 팝업스토어 10평(33㎡) 기준 1일 임대료는 대략 70~80만원에 달한다. 팝업스토어 하나만 잘 받아도 월 임대료 2000만원은 거뜬하다는 말이다. 통임대의 경우 월 임대료는 억대로 치솟는다. 건물주들이 장기간 공실 상태에도 불구하고 여유를 갖고 기다리는 이유이기도 하다.

기존 공장 건물의 콘크리트 골조만 남긴 디자인으로 유명세를 타고 있는 탬버린즈 플래그십 스토어.

연무장길 메인도로는 물론 양옆으로 나 있는 골목길까지 다양한 매장들이 들어선 모습이었다. 바로 이 연무장길은 젠트리피케이션의 문제를 단적으로 잘 보여주는 지역이다. 이곳에서 수십 년 동안 수제화 공방을 운영해 온 사람들이 있다. 하지만 최근 급등한 임대료를 감당하지 못하고 성수동을 떠나거나 그나마 명맥을 유지하고 있는 몇몇 구두장이들은 성수역 북쪽의 외진 곳으로 이전한 상태다.

연무장길은 한때 신발 공장과 공방들이 무려 700~800개에 달했을 만큼 지역을 색을 가득 담은 거리였지만, 희미한 옛 기억 속으로 사라진 지금, 화려한 카페와 팝업스토어로 대체된 상태다. 팝업스토어의 경우 건물주들에게 캐시카우 역할을 톡톡히 한다. 그도 그럴 것이 단 몇 달만 자리를 빌려주면 수천만 원의 임대수익이 생기니 말이다.

성수동이 트렌디한 상업지구로 변하는 과정에서 임대료 상승은 불 보듯 뻔한 상황이었다. 이렇게 충분히 예측 가능한 상황이었지만, 문제는 그 속도가 지나치게 빨랐다는 점이다. 결국 그렇게 가파르게 오른 임대료는 기존 상인들이 버티기 어려운 수준에 다다랐고, 기존의 장인과 소규모 자영업자들의 자리는 한 달에 수천만 원을 내는 기업형 팝업스토어가 꿰차고 말았다.

본지 취재진이 연무장길에서 수제화전문점을 아무리 찾아보려 애썼지만, 그 흔적조차 찾아보기 힘들었다. 단지 몇몇 공방만 겨우 명맥을 유지하고 있는 수준이었다. 곳곳에 빈 점포가 눈에 띄기도 했지만, 건물주의 입장에선 높은 임대료를 기대하며 공실로 놔두는 경우가 대부분이다. 이날 만난 인근 공인중개사의 말에 의하면 “건물주의 입장에서는 공실이어도 별로 신경 쓰지 않는다. 언제라도 계약만 되면 바로 고수익이 발생하기 때문”이라고 설명했다. 이 같은 상황이 결국 젠트리피케이션의 악순환을 초래하고 있는 것.

성수동을 상징하던 오래된 공장과 창고, 수많은 제화업체들은 대부분 사라졌다.

성수동의 이 같은 변화는 비단 공방뿐 아니라 자영업 전반에 걸쳐 큰 영향을 끼치고 있다. 주변에서 20년이 넘게 장사를 해 온 상인들도 권리금 한 푼 받지 못한 채 가게를 정리하는 경우도 부지기수다. 취재 도중 만났던 박병배(69)씨는 이미 코로나19로 인해 어려움을 겪은 후 아직까지도 전혀 회복하지 못한 상황에서 건물주의 ‘임대료 5% 인상’ 요구는 박 씨에게 청천벽력 같은 소식이었다. 그는 “이미 임대료가 5%씩 두 차례에 걸쳐 인상됐기 때문에 월세가 700만 원에 이르렀는데 더 이상 도저히 버틸 힘이 없다.”며 힘없이 말끝을 흐렸다.

이처럼 건물주가 칼자루를 쥐고 있는 절대적인 갑의 입장에서 오래전부터 지역에 터를 잡고 지금까지 가까스로 명맥을 이어온 세입자들은 성수동의 변화가 원망스러울 따름이다.

취재 과정에서 알게 된 한 가지 사실은 다소 충격적이기도 했다. 내용인 즉, 성수동 일대 부동산에서 일부 공인중개사들이 고령의 건물주들에게 접근해 현재의 임차인을 내보내고 임대료를 올려 다른 세입자를 받으란 종용에 넘어간 사례가 꽤 많다는 것이었다.

주변 상인들의 말에 의하면 성수동 일대의 건물주들 중 고령자들이 많다는 것이다. 연무장길에서 오랜 세월 장사를 해오고 있다는 한 상인은 “중개사들의 현란한 말솜씨에 그 나이 많은 건물주들이 넘어가지 않을 수 있겠느냐”며 다소 격한 반응을 보였다.

연무장길에서 장사를 하고 있다는 또 다른 상인 역시 “3년 전부터 갑자기 건물들이 막 팔리기 시작하더니 이 난리가 났다”면서 “주변의 구두공장들이 다 사라졌다. 기존의 건물을 매입한 건물주가 권리금을 줄 테니 1년 안으로 이사 가라”는 말에 대부분 오랜 세월 장사를 해오던 상인들이 이곳을 떠났으며, 화가 나서 권리금도 필요없다면서 나간 사람들도 있다”고 말했다. 또한 일부 상인들은 본인들이 권리금이라도 더 받으려고 부동산에 직접 매물을 내놓기도 했다고 전했다.
하지만 지금 성수동은 그렇게 화려하지만도 않다. 연무장길 주변에 새로 들어온 임차인들도 주인이 수시로 바뀌는 상황이다. 한 상인은 “우리 가게 주변에서 5곳 정도는 비어 있다. 주변의 대형 카페도 임대료 감당을 못해 두 곳이나 공실인 상태다”고 말했다.

이어 “보증금 다 까먹고 나가는 경우가 부지기수다. 지금 성수동은 거품이 너무 많이 낀 상태다.”며 그 거품이 언제 꺼질지 모르는 상황에서 지금 이 순간에도 수많은 사람들이 새로 들어왔다 나가기를 반복하고 있다”고 설명했다.

그러면서 “나도 현 상황에 대해 제보도 많이 하고 관련 기사가 많이 나갔으면 하는 바람이지만, 건물주 눈치 보느라 항상 조심스럽다.”고 속내를 털어놨다. 그는 “툭하면 임대료 인상 얘기가 나오고, 올해도 몇 프로 올린다, 내년에는 몇 프로 올린다 하니 걱정스럽다”며 답답함을 호소하면서 “우리 매장이 있는 건물의 세입자도 얼마 전에 나갔다. 나가는 그날까지 건물주와 티격태격 싸우다 나갔다”면서 절대 남의 일이 아니라며 말끝을 흐렸다.

주변 상인들은 50년 이상의 기술을 가진 성수동의 구두 장인들이 다 사라질 판이라고 말한다. 옷가게, 먹고 마시는 가게들만 수두룩해지다 지역 거품이 꺼진 후 다시 싹 다 떠나고 난 후 기존의 지역 색깔까지 사라진 연무장길의 미래 모습을 상상하면 벌써부터 씁쓸해진다는 그들은 100년 가게들이 수두룩한 일본을 보고 많이 배워야 한다고 조언한다.

성수동을 상징하던 오래된 공장과 창고, 수많은 제화업체들은 대부분 사라졌다.

‘젠트리피케이션’의 급부상과 ‘도시재생’
성수동에서 오랜 세월 터를 잡고 장사를 이어온 상인들은 건물주만을 위한 법이라 목소리를 높이며, 영세 임차인의 불안함과 고통은 이루 말할 수 없다고 호소한다. 현행법상 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한돼 있지만, 상가 계약 갱신 기간(최대 10년)이 만료되면 건물주는 임차인을 내보내고 새 임차인에게 훨씬 높은 금액을 요구할 수 있다. 이러한 구조 속에서 자영업자들은 권리금조차 회수하지 못하고 쫓겨나는 경우가 허다하다.

젠트리피케이션 문제를 해결하기 위해 일부 국가에서는 임대료 상한제, 장기 임대차 보호법 등의 정책을 시행하고 있다. 하지만 한국에서는 아직 임차인을 실질적으로 보호할 수 있는 법적 장치가 부족한 상황이다.

서울 성수동은 화려한 팝업스토어와 대기업 브랜드들이 즐비한 ‘핫플’이 되었지만, 그 이면에서는 수십 년간 지역을 지켜온 장인과 자영업자들이 설 자리를 잃고 있다. 도시 발전과 원주민 보호 사이의 균형을 맞추기 위한 대책 마련이 시급한 시점이다.

지역 고유의 역사와 문화를 상실한다는 것은 가벼운 문제가 아니다. 상업화의 물결로 인해 일정 기간 상권이 활황기를 맞을 수 있지만, 다시 쇠락기를 걷게 된다면, 상권은 죽고 지역의 정체성도 함께 사라지기 때문에 결코 자본주의의 먹잇감, 놀이터가 되는 일이 반복되는 젠트리피케이션을 단지 자본주의의 당연한 경제논리로만 바라봐선 안 된다는 것이다. 대한민국 제일의 핫플레이스로 변모한 성수동의 변화를 마냥 도시개발로만 바라볼 수 없는 이유이기도 하다.

이렇듯 성수동은 최근 몇 년 간 서울에서 가장 뜨거운 상권으로 자리잡은 지역이다. 다양한 콘셉과 인테리어의 카페, 베이커리 및 의류 매장과 더불어 대한민국 팝업 스토어의 성지로도 불리는 성수동이라지만, 앞서 언급했듯이 서울에서 손에 꼽히던 지역들이 겪었던 상권의 변화를 그대로 반복하려는 모습을 보이고 있어 안타깝지 않을 수 없다. 누구나 예상했듯이 성수동도 같은 길을 걷게 될 것이라 우려하면서도, 그 우려가 현실이 되지 않기를 바랐을 것. 하지만 그 바람은 보기 좋게 빗나가고 있어 안타까움을 더하고 있다.

아직 변화의 물결이 닿지 않은 연무장길. 사진 속 거리도 점차 변화될 예정이다.

이 같은 젠트리피케이션의 해결 방안은 결국 임대료 상승을 막는 방안이 대표적이고 정부에서 시행하는 전월세 상한제와 갱신청구권 들을 그 예로 들 수 있다. 전월세 상한제의 경우 매년 5% 이내의 임대료 상한 비율이 제한된다. 또한 상가 임차인이 갱신청구권을 활용하면 최장 10년까지 연장이 가능하다.

일각에서는 임대주택 공급과 더불어 주민 협의체를 구성해 임대료 상승을 억제시키는 방안들이 있지만, 현실적으로 개인의 입장에서 젠트리피케이션을 막을 방법은 없는 상황이다. 자본가(건물주)와 지역 주민들이 협의체를 구성해 공동체라는 개념으로 주기적인 만남과 대화를 통해 해결책을 모색한다면, 서로 협력하고 배려하는 마음이 통한다면 이러한 방식이 해결 방안으로서의 힘을 발휘할 수도 있으나, 철저하게 수익을 쫓는 자본가(건물주)들에게 강제적으로 배려를 요구할 수는 없는 일이기에 현실적으로 쉬운 해결방안은 아니다.

젠트리피케이션과 같은 도시에서 발생하는 일련의 현상에 대한 관심의 증가는 전 세계적인 추세다. 18세기에 산업혁명과 함께 도시화가 본격적으로 시작하면서 1800년대에 고작 5% 불과했던 도시화율은 2000년대에 50%를 넘어섰다. 그에 따라 21세기는 인류의 절반 이상에 도시에 거주하는 본격적인 ‘도시세대’에 접어들었고, 인류의 미래가 도시에 달렸다 해도 과언이 아니다. 특히 정치적, 경제적, 사회적, 환경적, 문화적 차원의 난제가 속속 등장함에 따라 도시세대는 새로운 도전과 마주했다. 젠트리피케이션도 이러한 맥락에서 이해할 수 있다.

사회학자 루스 글라스는 1951년에 런던대학 ucl에 도시연구센터를 설립해 도시사회학적 관점에서 도시를 연구했다. 사회학자, 지리학자, 역사학자, 도시계획가와 협력해 급격하게 변하는 런던의 상황을 관찰했고, 이를 정리해 1964년에 ‘런던:변화의 양’을 출간했다. 특히 그는 인구 변화의 특성에 주목했고, 중산층과 부유층이 저소득층 거주지역 일대를 점유해 고급화하면서 기존 거주자들이 쫓겨나고 지역의 성격도 완전히 변하는 현상을 젠트리피케이션으로 진단했다.

글라스의 선구적 연구를 확대 해석하면, 넓은 의미에서 거대 자본이 소자본을 밀어내고 그 결과로 원주민이 쫓겨나는 현상은 로마 시대부터 유래를 찾을 수 있다. 즉 젠트리피케이션은 역사적, 지역적, 시대적 상황에 따라 각기 다른 모습으로 매우 오래전부터 존재해 왔음을 의미한다. 우리나라의 경우 한국전쟁 이후 압축 성장을 거치는 과정에서 젠트리피케이션으로 규정할 수 있는 현상이 나타났고, 뉴타운과 재개발이 대세였던 시기에는 철저한 자본의 논리에 의해 경제적, 사회적 약자의 권리가 보호받지 못함으로써 극단적인 한국형 젠트리피케이션이 뿌리내렸다.

그렇다면 새로운 현상이 아님에도 불구하고 왜 젠트리피케이션이 급부상했을까? ‘도시재생’에서 그 실마리를 찾을 수 있다. 서촌, 홍대, 삼청동과 같이 쇠퇴했던 지역이 문화예술인, 주민 그리고 공동체의 노력으로 어느 정도 활력을 되찾는 과정에서 본격적으로 외부 자본이 유입되었고, 정작 변화를 만든 주역들은 급상승한 땅값과 임대료를 감당하지 못해 지역을 떠나게 됐다. 또한 균형 발전을 위해 공공 차원에서 추진된 활성화 사업의 혜택이 정작 지역을 지켜온 주민과 상인들에게 돌아가지 않았다. 즉 쇠퇴한 지역이 개선되었지만, 변화를 주도한 사람들이 마땅한 혜택을 누리지 못하는 모순이 발생했고, 이것이 전형적인 젠트리피케이션의 한 단면임을 비로소 인지한 것이다.

곳곳에서 발생하는 심각한 상황을 목격하면서 젠트리피케이션에 대한 인식이 활화산처럼 타올랐고, 일련의 대책도 등장하고 있다. 초기의 시행착오를 감안하더라도 젠트리피케이션의 본질과 다양성을 간파하지 못한 채 성급하게 접근한다는 점에서 보다 진지한 고찰이 필요하다.

연무장길 일대에 젠트리피케이션이 진행되면서 주택가 역시 식당 및 카페로 변한 모습.

문제해결을 위한 대안은
젠트리피케이션 현상이 본격적으로 논의되기 시작하면서, 해결책을 둘러싼 다양한 의견이 제시되고 있다. 하지만 이를 해결하기에 앞서, 몇 가지 근본적인 질문을 던져볼 필요가 있다.

첫째, 젠트리피케이션을 보편적인 기준으로 해결할 수 있는지에 대한 질문이다. 젠트리피케이션은 도시마다, 지역마다 다른 방식으로 나타난다. 피해 대상이 주거 세입자인지 상가 세입자인지에 따라 다르고, 부동산 시장의 구조나 정부의 개입 정도에 따라 진행 방식도 달라진다. 따라서 획일적인 정책보다는 각 지역의 특성을 고려한 맞춤형 해결책이 필요하다. 예를 들어, 유럽 일부 국가에서는 임대료 상한제와 장기 거주 계약을 통해 세입자를 보호하는 정책을 시행하고 있지만, 한국에서는 아직 이러한 제도가 충분히 마련되지 않은 상황이다.

둘째, 젠트리피케이션을 반드시 방지해야 하는 현상으로 볼 수 있을지에 대한 질문이다. 자본주의 체제 하에서 젠트리피케이션은 자연발생적이다. 피할 수 없는 현상이다. 그럼에도 일정 수준의 공적 개입이 필요한 이유는 경제적, 사회적 불균형을 낳는 천민자본주의적 속성을 지녔기 때문이다. 그렇다고 해서 젠트리피케이션을 마치 악으로 규정하고 방지해야 한다는 식의 접근은 역으로 도시의 건강한 성장을 인위적으로 통제하거나 저해할 가능성이 농후하다. 왜냐하면 젠트리피케이션이 쇠퇴 지역의 개선, 투자 활성화, 계층 간 혼합 등 분명한 순기능도 내포하고 있기 때문이다. 따라서 젠트리피케이션을 무조건적인 방지가 아닌 적절한 관리의 대상으로 인식해야 하고, 지역의 성장 동력으로 포용하는 세밀하고 높은 차원의 도시 계획적 접근이 필요하다.

젠트리피케이션 문제를 해결하기 위해서는 단순히 개발을 막거나 규제하는 방식이 아니라, 지속 가능한 방식으로 지역을 관리하는 전략이 필요하다.

연무장길의 상징인 제화업체들은 대부분 사라졌지만, 아직도 명맥을 유지하는 구두 장인들이 몇몇 남아 있다.

그 전략의 일환으로 공공의 역할 강화를 꼽을 수 있다. 젠트리피케이션을 방지하기 위해 많은 국가들은 정부 차원에서 적극적인 개입을 시도하고 있다. 예를 들어, 독일 베를린은 임대료 상한제를 도입해 세입자들의 주거권을 보호하고 있으며, 프랑스 파리는 특정 지역의 대규모 자본 유입을 제한하는 정책을 시행하고 있다. 한국에서도 ‘상생 협약’을 통해 임대료 상승을 억제하는 방식이 시도되고 있지만, 법적 강제력이 부족해 실효성에 한계를 보이고 있다.

다음으로 지역 커뮤니티의 자율성을 높여야 한다. 젠트리피케이션을 완화하기 위해서는 지역 주민들이 직접 지역을 운영하고 관리할 수 있도록 지원하는 정책이 필요하다. 예를 들어, 영국에서는 커뮤니티 랜드 트러스트(Community Land Trust, CLT)를 통해 지역 주민들이 직접 부동산을 소유하고 관리하는 모델을 운영하고 있다. 이는 특정 지역이 외부 자본에 의해 과도하게 변질되지 않도록 방지하는 효과를 낳는다.
마지막으로 사회적 기업과 공공임대 시스템의 활용이다. 젠트리피케이션이 진행되는 과정에서 기존 상인과 예술가들이 지속적으로 활동할 수 있도록 지원하는 구조를 마련해야 한다. 이를 위해 지역 내 공공임대 상가를 확대하고, 사회적 기업을 유치하는 방안을 고려할 수 있다.

각 지자체장들의 노력에 어느 정도 지역 공동체 의식이 건강하게 바뀌면서 좋은 성과로 나타나기도 하지만, 오로지 투자를 목적으로 상가를 구입한 외지인 건물주의 입장 차이는 큰 걸림돌이다. 외지인 건물주의 입장에서는 상가를 오로지 투자의 대상으로만 보기 때문에 지역 발전방향이나 젠트리피케이션 문제해결 및 공동체 의식 등에는 관심이 없을 가능성이 매우 높다는 것이다. 결국 아무런 법적 구속력이 없는, 젠트리피케이션을 방지하기 위한 각 지자체의 상생협약은 건물주의 선의에 기대고 있다는 점에서 제도적 해결책 마련이 절실한 상황이다.

이와 관련해 김예성 국회입법조사처 조사관은 “상생협약은 임대료 동결에 대한 법적 구속력이나 강제력이 없다는 한계에도 불구하고, 임대료 안정에 일부 효과가 있는 것으로 나타났다”며 “상생협약 체결이 건물주에게만 손해를 감수하게 하는 제도로 인식되지 않도록 유의해야 한다”고 말했다.

이어 김 조사관은 “상생협약 참여에 따른 상가임대인의 임대수입 손실분을 대체할 수 있는 인센티브가 충분히 제공되지 못하고 있다는 의견이 있었다”면서 “상생협약에 참여한 건물주들에 대한 지원방안 마련이 필요하다”고 주장했다. 지속 가능한 도시를 위해서는 정부와 지자체가 적극적으로 개입해 진지하게 고민을 해야 한다.

좁은 골목 안에 있던 공장의 일부분만을 활용한 매장들도 어렵지않게 볼 수 있다.

젠트리피케이션은 단순히 특정 지역의 문제가 아니라, 현대 도시가 직면한 구조적 문제 중 하나다. 도시의 변화 속에서 경제적·사회적 약자들이 보호받으면서도 지역이 지속적으로 발전할 수 있도록 균형을 맞추는 것이 무엇보다 중요하다. 이를 위해서는 공공과 민간, 지역 주민이 함께 고민하고 실질적인 대책을 마련하는 노력이 필요하다.

정부나 지자체에서 인위적으로 임대료 인상을 막거나 제한하는 방법은 단기적인 효과에 그칠 공산이 크며, 자본주의 경제 체제에서 한계가 있을 수밖에 없다. 전문가들은 상생의 기반을 만들기 위한 방안으로 마을과 상인을 하나의 협력 공동체로 인식해 나가는 것부터 시작해야 한다고 입을 모은다. 정부의 지속적인 관심, 일관된 정책과 더불어 상호 간의 대화와 타협으로 상생의 길을 찾는 것이 가장 바람직한 해법이다.
젠트리피케이션을 ‘방지해야 할 대상’이 아닌 ‘관리해야 할 과정’으로 인식하고, 보다 체계적이고 장기적인 관점에서 도시 개발을 고민할 때, 우리는 지속 가능한 도시를 만들어갈 수 있을 것이다.

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