2024년 12.3 비상계엄은 비교적 짧은 시간에 무산되면서 민주주의 회복력에 따른 빠른 사회경제 충격의 회복이 있을 것을 기대해 왔었지만 막상 2025년에 들어서도 탄핵정국에 따른 극심한 진영 싸움으로 인해 사회 혼란이 가중되면서 경제적 위기감이 가시기는커녕 더욱 심화되고 있는 상태이다.특히나 이런 불확실성이 지속되고 있는 시장은 거래경색과 투자위축으로 이어지기 쉽기 때문에 투자자들 마다 정치 정상화에 초미의 관심이 쏠리고 있다.
서울 시내 아파트 ©연합뉴스
[시사의창 2025년 2월호=선종필 상가뉴스레이다 대표] 2025년 비상계엄 후 탄핵 정국 상황에서 부동산 투자 시장에 미치는 영향은 다방면으로 나타날 수 있는데 투자자들이 주의해야 할 주요 영향들을 살펴보기로 한다.
정책 불확실성 측면에서 보면 현재와 같은 극심한 정치갈등하에서는 예정되어 있던 예산 확보 문제나 추진 의지문제 등으로 인해 정부 정책이 변할 수도 있기 때문에 주의가 필요하다. 시장에 대한 부동산 투자자들의 신뢰도가 낮기 때문에 관망세 강세가 주류를 이룰 것이어서 거래 경색 시장의 장기화에 따른 가격 하락들이 이어질 수 있어서 매도는 서두르고 매수는 느긋하게 접근하는 것이 필요하다.
금융 시장의 불안정도 간과할 수 없는 부분인데 올해 한국은행은 지난 1월 16일 금융통화위원회를 열고 작년 10월, 11월 기준금리를 0.25%포인트씩 연속으로 두 차례 인하한 후 이번에는 현재 연 3%인 기준금리를 동결하기로 결정했다.
침체된 내수시장의 활성화와 자영업자와 가계부채의 경감을 감안하면 이자 부담을 경감시켜 내수 회복에 기여해야 하지만 현재 진행형인 급격하게 치솟은 환율문제의 중요성을 반영해 환율방어를 위한 동결을 선택한 셈이다.
향후 추이를 보아가면서 금리 인하를 외면할 수야 없겠지만 미국의 정책변화에 따른 금리정책은 한국은행만의 독자적 결정을 할 수 있는 상황은 아니라서 언제든 요동칠 수 있는 영역으로 예상외로 금리 상승국면을 완전히 배제할 수는 없는 점에서 변동성이 크다 보니 주택구매나 부동산 투자에 있어서 거래 경색 등의 부정적 영향을 끼칠 것으로 예상되고 있다.
서울 시내 아파트 ©연합뉴스
금리와 관련한 2025 제도 변화에는 7월 강화하게될 2025년 7월부터 ‘스트레스 DSR’(총부채원리금상환비율) 3단계가 시행되게 되는데 이 제도의 3단계 실행은 가계대출 한도를 줄이는 중요한 변화로 부동산 구매력을 약화하는 중요한 시장 변화 요인이지만 금융 대출의 부실화를 막을 수 있는 사회적 안전장치기도 해서 장기적으로는 금융시장의 안정성에 기여하는 양면성을 가지고 있는 셈이다.
부동산 시장 부양 정책으로는 2025년 1월부터 시행되고 있는 제도로 기존 1주택자가 인구감소지역이나 비수도권 미분양 주택 중 공시가격 4억 원 이하의 주택을 신규로 취득해 주택이 추가되는 경우 양도소득세와 종합부동산세 산정 시 1주택자로 간주해서 세제 혜택을 받을 수 있다. 하지만 전반적으로 부동산 경기 위축에 따른 주택거래 경색이 심화되는 현실에서 미분양주택이나 인구감소 지역의 주택취득의 경우 투자목적으로 접근하기에는 주의가 필요하다.
현재 서울 수도권의 경우에도 GTX-A 노선의 부분 개통에도 불구하고 잠시 호재 반영이 있었던 시간을 제외하고는 가격하락이 감지되면서 가격 유지가 선방이라고 할 수 있는 상황인 데 반해 천정부지 분양가에도 불구하고 강남과 한강 벨트 라인의 시세가 강세를 유지하고 있는 점은 에그프라이 이론에 있어서 시사하는 바가 크다고 할 수 있다.
가격상승 랠기가 시작되면 노른자위부터 시작해서 정점을 향해 치닫다가 주변 휜자위로 번지지만 가격하락이 시작되면 주변 흰자위부터 하락이 심화되어 중심부인 노른자위의 가격하락이 가장 더딘 현상을 말하는데 이 이론처럼 인구감소지역의 주택이 투자용으로 성장하기에는 향후 인구감소와 고령화 등 고려해야 할 위험 요소가 많기 때문이다.
한 가구가 인구감소지역에 있는 주택을 구입하면, 기존의 1주택자로서 세금 부담이 줄어들게 되고, 이는 해당 지역의 주택 공급을 늘려주고, 지역 내 경제 활성화에도 긍정적인 영향을 미치게 되는 긍정적인 요소가 아주 없는 것은 아니지만 이 측면은 교외 지역 세컨 하우스 개념의 이용목적으로서 검토해야 맞지 투자용 목적으로는 재고할 필요가 있다.
작은 팁이겠지만 트럼프 취임과 함께 세계 경제 질서의 재편이 심화되다 보면 세계정세의 불안도 수반될 수 있는데 현재로서는 한국은행의 금리인하를 예상하고 있지만 만일 예상과는 다르게 금리가 상승으로 돌아서게 되어 금융부담이 커진다면 중도상환 수수료가 줄어든 것도 참고할 필요가 있다.
2025년 1월부터 주요 시중은행의 주택담보대출과 신용대출에 대한 중도상환수수료가 절반으로 줄어들었는데 2024년도까지 주택담보대출의 중도상환수수료는 약 1.21.4% 수준이고, 신용대출은 0.60.8%인데 올해 1월부터는 주택담보대출은 0.6~0.7%, 신용대출은 0.4%로 낮아졌다.
서울역 내 GTX-A 운정중앙∼서울역 구간 탑승구역 ©연합뉴스
수익형 부동산 시장의 전망은 전반기는 먹구름이라고 해도 과언이 아니다
탄핵정국에서 시비를 가리는 분위기지만 속내는 정권 획득의 유불리를 따지는 정쟁이 심화되다 보니 조기 대선 여부를 놓고 당분간 내수활성화를 기대하기란 언감생심 분위기가 형성될 것으로 보인다.
이런 현상은 그동안 수익형 부동산의 절대적 인기를 한몸에 받고 있던 꼬마빌딩 투자 분위기마저 급변시켜 놓았다고 할 수 있는데 강남 서초 종로 성동 등 서울 주요 상권과 업무 밀집 지역에서 유망 투자처로 꼽히던 지역들마저 분위기가 하락 분위기로 반전되고 있다.
이런 하락 분위기 반전의 가장 주요한 요인은 경기침체와 내수부진이 큰 원인으로 작용하고 있다.
심지어는 최근 가장 핫하다는 핫플레이스인 성수동 상권에서도 연무장길 일대를 벗어나면 가격 하락의 분위기가 감지되고 있을 정도이다.
성수 상권의 메인 입지는 아니라지만 하왕십리의 모 상가는 2021년 31억 6천만 원 거래되었던 건물이 최근 23억에 매매되는 사례가 나타나기도 했고 이대 앞 상권 같은 경우는 공실 상가가 즐비한 곳도 많아지면서 가격 폭락이 시작되는 곳들이 늘고 있다
때문에 상권의 위축이 시작된 곳에서 싼가격이라는 요인만 생각하고 뛰어들 문제가 아닌 상황인데 자영업자의 부채 비중이 사상 최고를 경신하고 있는 상황에서 경기침체와 내수부진을 겪고 있던 마당에 비상계엄이 초래한 탄핵정국의 혼미한 정치 상황이 적어도 상반기는 완전히 잠식하게 될 것이 우려되기 때문에 수익형 부동산 시장에 뛰어든다면 관망세를 유지하는 것이 바람직하겠다.
만일 상반기 중 수익형 부동산 시장에 뛰어들 요량이라면 적어도 공실 20% 미만이 유지될 것이 확실하거나 공실 20% 수준에서도 적자가 나지 않는 포트폴리오 정도가 확실해야 비로서 검토할 가치라도 있다고 할 정도이다.
이처럼 다양한 요인들이 복합적으로 작용하여 주거 및 수익형 부동산 시장에 영향을 미칠 것이라서 투자자들은 이러한 상황을 아주 보수적으로 감안하고 꼼꼼히 분석하고 신중하게 접근해야 한다.
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