[시사의창=김세전기자] 2024년에는 부동산 세금 관련 정책들이 다주택자뿐만 아니라 1주택자에게도 큰 영향을 미칠 전망이다. 특히 양도소득세, 보유세 등 부동산과 관련된 세금을 줄이기 위한 절세 전략이 중요해지고 있다. 이번 기사에서는 1주택자와 다주택자가 세금을 절약할 수 있는 실질적인 방법과 변경된 세법에 따른 주요 절세 포인트를 정리했다.
1. 1주택자의 양도소득세 비과세 요건
1주택자라면 양도소득세 비과세 요건을 충족하면 세금 부담을 줄일 수 있다. 기본적으로 1주택자는 보유 기간 2년 이상이면 양도소득세가 면제된다. 다만, 조정대상지역에 위치한 주택의 경우, 2년 이상 거주해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다.
일시적 2주택자의 비과세 혜택: 주택을 새로 구입하면서 기존 주택을 처분하지 못한 경우, 일시적으로 2주택이 되어도 일정 기간 내에 기존 주택을 처분하면 1주택자로 간주되어 비과세 혜택을 유지할 수 있다. 주택 교체 시 반드시 일시적 2주택에 따른 양도세 비과세 조건을 확인해야 한다.
2. 다주택자의 절세 전략: 임대사업자 등록과 주택 처분 타이밍
다주택자의 경우 양도소득세와 보유세 부담이 크기 때문에 절세 전략이 더욱 필요하다. 대표적인 방법은 임대사업자 등록을 통해 혜택을 받는 것이다. 임대사업자로 등록하면 종합부동산세 합산 배제 혜택과 양도세 중과 배제를 받을 수 있다.
장기 임대사업자 혜택: 8년 이상 임대할 경우 양도세 중과가 면제되며, 종합부동산세 계산 시 해당 주택은 합산에서 제외된다. 단, 임대 기간과 의무 거주 조건을 충족해야 하므로 사전에 꼼꼼히 확인해야 한다.
양도 타이밍: 다주택자는 주택 매도 시점에 따라 세율이 달라진다. 특히 조정대상지역의 다주택자는 2주택자 기준 20%, 3주택 이상일 경우 30%의 중과세율이 적용된다. 이를 줄이기 위해 주택 처분 타이밍을 신중하게 고려해야 한다.
3. 1세대 1주택 비과세 혜택을 위한 요건 확인
1세대 1주택 비과세 요건을 충족하면 주택을 매도할 때 양도소득세를 면제받을 수 있다. 해당 주택을 2년 이상 보유하고, 조정대상지역에서는 2년 이상 거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또, 고가주택(시가 12억 원 초과)이라면 초과분에 대해서는 양도세가 부과되므로 가격대를 확인하는 것이 중요하다.
재건축·재개발 주택: 재건축, 재개발이 이루어진 주택을 보유하고 있는 경우, 해당 주택이 신축으로 인정되므로, 새로운 보유기간 산정 기준을 확인해야 한다. 재건축 완료 후 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 새로 산정된 보유 기간을 충족해야 한다.
4. 종합부동산세 절세 방법: 공제 대상과 감면 기준 활용
1주택자의 경우, 종합부동산세 기본 공제 금액이 상향되어 12억 원까지 세금을 면제받을 수 있다. 다주택자의 경우에는 임대주택 등록이나 주택을 가족 간 증여 등을 통해 보유세 부담을 줄일 수 있다.
종부세 부담 완화: 1주택자라면 공제 혜택을 최대한 활용해 세액을 줄일 수 있다. 또한, 일시적 2주택자가 된 경우에는 예외적으로 종부세 부담이 완화될 수 있으므로 해당 조건을 잘 검토해야 한다.
증여를 통한 절세: 다주택자라면 주택을 자녀나 배우자에게 증여하여 다주택자 세율에서 벗어나는 방법을 고려할 수 있다. 다만 증여세가 부과되므로, 장기적인 관점에서 검토해야 한다.
5. 배우자와 공동명의 활용하기
부동산을 공동명의로 소유하면 1인당 공제 금액이 적용되어 종합부동산세 절세 효과를 볼 수 있다. 특히 고가주택을 보유하고 있는 경우, 배우자와 공동명의로 등록하여 세금 부담을 줄일 수 있다.
공동명의의 장점: 종합부동산세와 양도세 공제 혜택을 분산하여 받을 수 있어 고가 주택을 소유한 1주택자에게 유리하다. 다만, 공동명의 시 재산분할이나 증여의 문제가 발생할 수 있으므로 세무사와 상담 후 결정하는 것이 좋다.
명의 변경 시기: 공동명의로 변경할 경우 종합부동산세 부과 기준일(매년 6월 1일) 이전에 변경해야 해당 연도에 절세 효과를 볼 수 있다.
결론: 1주택자와 다주택자 각각의 절세 전략을 활용하자
2024년에는 개정된 세법에 따라 1주택자와 다주택자가 각각 다른 절세 전략을 취해야 세금 부담을 효과적으로 줄일 수 있다. 보유 기간과 양도 시점, 임대사업자 등록 여부를 꼼꼼히 확인하고, 종합부동산세 절세 요건을 충족할 수 있는 방법을 고려해야 한다. 각자의 상황에 맞는 최적의 절세 방안을 찾는 것이 무엇보다 중요하다.
김세전기자 hogigun@gmail.com
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