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[시사의창 2024년 9월호=선종필 (상가뉴스레이다 대표)] 암흑과 경제 벼랑의 최악의 상황이었던 코로나에 대한 국가적 차원의 경계가 느슨해지고 일상의 회복이 점진적으로 이루어지고 있는지 1년여 공실 상가도 많다고 하고 회복을 기대하면 오히려 저점이랄 수 있는 지금쯤 상가투자를 한번 살펴보는 게 어떨까 싶은 생각을 하는 투자자가 제법 있다.

투자의 눈과 안목은 각자의 책임하에 하는 것이니 시기적인 부분에서 그 판단에 절대적인 반대나 절대적인 찬성은 의미 없는 일일 수 있다.
실제로 경매정보업체 지지옥션에 따르면 7월 전국 업무·상업 시설의 경매 진행 건수는 전월(3951건) 대비 9.5% 증가한 4327건으로 2011년 10월(4418건) 이후 12년여 만에 가장 많은 매각물건이 쌓여가고 있다.

낙찰률은 21.8%로 전월(20.4%)보다 1.4%포인트, 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 61.4%로 전월(57.9%)보다 3.5%포인트 상승한 것으로 나타나 작게나마 바닥을 통과하는 저점형 투자를 고려하는 움직임이 있는 것으로 생각된다.
하지만 조심해서 나쁠 것이 없는 것이 투자이고 보면 몇 가지 중요한 사회적 지표들을 참고해서 상가투자 시기를 조율하는 것은 필요해 보인다.

우선 첫째로는 워낙 악조건이었던 코로나 상황을 거치면서 지금의 시간을 맞다 보니 시각적인 부분에서는 회복된 것처럼 보이는 현상을 조심해야 한다.
오히려 코로나로 인해 공실이 늘고 상가 약세를 지나는 중이다 보니 지금이 저점인가 싶겠지만 2023년 폐업 신고를 한 사업자는 98만6487명으로 2022년 대비 (86만7292명) 대비 13.7% 뛰었다. 증가 폭은 11만9195명으로 2006년 관련 통계 집계 이후 최대 수준을 기록했다.

이렇다 보니 상가의 공실 현상에도 지대한 영향을 끼치게 되어서 막대한 공실 증가 현상을 나타내고 있다.
한국부동산원의 상업용 부동산 임대동향 자료에 따르면 올 2분기(4~6월) 기준 전국 중대형상가 공실률은 13.8%로 전기대비 0.1%포인트 증가했고 소규모 상가는 8.0%(0.4%포인트↑), 집합 상가는 10.2%(0.1%포인트↑)로 각각 나타났다.

사회 전반적인 물가 폭등에도 불구하고 전국 상가 임대료 평균은 소폭 오르거나 동결 수준으로 나타났는데 중대형상가와 집합 상가는 ㎡당 각각 25만7000원, 26만8000원을 기록해 전 분기 대비 변동이 없었고 소규모 상가는 오히려 19만4000원으로 0.1% 깎인 것으로 나타나 자영업자의 폐업 증가가 공실 증가 사태를 야기하고 있고 이로 인해 전반적인 임대료 약세 현상을 만들고 있는 구조를 만들고 있음을 알 수 있다.

특히나 자영업자들의 취약한 상태의 심각성은 코로나를 견디기 위해 쓴 자영업자 대출의 상태가 좋지 않기 때문에 더 심각한 경우를 예상해 볼 수 있다.
현재 대출이 있는 자영업자 336만 7천여 명이 금융권에 지고 있는 대출은 1119조 원에 달하고 있고 이중 연체를 하는 차주도 13만 명을 돌파하고 있는데 현재 통계청의 자영업자 추계가 572만1천 명인 것을 감안한다면 거의 60% 가까운 자영업자가 채무를 지고 있는 셈이다.

게다가 채무 건전성이 떨어지는 개인사업자들도 13만5천 명으로 1년 만에 4만2000명이 증가하고 있어 자영업자들이 거의 겨우 버티고 있는 상황을 여실히 나타내고 있다.
아이러니하지만 공실이 많아지고 상가의 약세가 저점인가 싶어 투자의 관심을 갖게 만드는 현실의 상황을 조금 더 들여다보면 앞으로 상가의 공실이 줄기보다는 늘거나 할 가능성이 크고 있던 임차인마저도 사업을 접게 된다면 임차인 모시기에 나서야 할 형편이 될 수도 있다는 뜻이다.

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두 번째로 큰 변화를 맞이 하고 있는 것은 인구구조의 구조적 변화를 고려해야 한다.
대표적인 변화의 흐름을 단적으로 보여주는 것은 여러 명의 가족 구성원의 인구구조에서 성장 가도를 달려오던 마트는 최근 들어 급격하게 위축되는 패턴을 보이면서 부동산 매각이나 점포 철수 등이 줄을 잇고 있는 반면 더는 늘어날 수 없을 만큼 빼곡하다고 생각되었던 편의점은 1인 가구 약진을 통해 꾸준히 가맹점을 늘려가고 있다.
대형마트가 태동 성장하던 2000년의 통계청의 평균 가구원 수는 3.1명으로 4인 가구는 31.1%를 차지했다.

하지만 2010년 4인 가구는 22.5%로, 2인 가구(24.3%)와 1인 가구(23.9%)보다 비중이 낮아졌다. 2022년 기준 4인 가구는 13.8%로 급격하게 줄어든 반면 1인 가구(34.5%)는 가장 구조가 되었다.
이런 사회의 인구 구조적인 변화를 통해 편의점 3사 매장 수는 2만3928개에서 4만8282개로 2배 넘게 늘어났다.

특히나 이런 1인 가구의 급속한 증가는 핑커슈머(클릭구매자)를 양산해내며 온라인 시장의 급격한 팽창을 이끌면서 전통적인 매장이 필요 없는 온라인 전문 자영업자를 키우거나 전통적인 매장들도 줄어든 매출을 보충하기 위해 온라인 판매를 뛰어들어야 하도록 만들었다.
그나마 아직은 인구구조의 변화에서 인구절벽의 상황이 현실을 덮치고 있는 것은 아니지만 인구절벽의 폭풍의 시간들이 시작되게 되면 많은 변화가 잇따를 것으로 예상된다.

우리보다 고령화에 먼저 진입한 일본의 경우 생산가능인구의 감소 등으로 인해 소비가 둔화되면서 백화점이 급격하게 줄어드는 등 상업 시설의 변화에도 많은 변화들이 있었던 점을 생각해볼 필요가 있다.
이상에서 언급한 바와 같이 상가투자를 위한 저점을 통과하고 있는지 아직 더 내려갈 지하층이 있는지 조금 더 조심스러운 접근이 필요한 시기이다.

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