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[시사의창 2024년 8월호=선종필 상가뉴스레이다 대표] 코로나 이후 경기 침체와 자영업자 부채 문제가 심각해지면서 정부의 대책을 요구하는 현장의 목소리들이 커지고 있다. 일반적인 이런 현상에도 불구하고 성수동과 같은 새로운 힙지의 핫플레이스 상권의 등장이나 연예인의 상가투자가 대박이 났다는 등의 뉴스를 접하다 보면 여전히 상가투자는 많은 기회가 있는 것으로 투자자들에게 어필하게 된다. 그뿐이랴 재산증식에 대한 욕구 외에도 상가는 노후를 대비한다는 측면에서 매력적인 투자처로 어필된다.

그러나 막상 투자 관심으로 가지고 눈으로 확인되는 힙한 상권에 가보면 억 소리가 나는 가격들에 엄두가 나지 않기 일쑤이다. 게다가 연예인들이 투자했다는 상가를 뜯어보면 극한수준까지 대출을 최대한으로 끌어쓰고도 상가에서 나오는 임대료로 수익이 남기는커녕 대출이자만 겨우 커버가 되도 다행이라는 극한의 투자 내용이 투자 포트폴리오다. 일반적인 투자자의 입장에서는 크게 자금부족으로 꼬마빌딩과 같은 단독형 건물에 대한 투자는 점점 더 어려워진다. 또한 연예인과 같은 고소득 기반의 극한의 대출까지 활용할 수 있는 신용유동성이 부족하다 보니 대출기반의 포트폴리오를 짜는 데서도 연예인 만큼 편하지가 않지만 더 힘든 것은 상가투자를 통해 소득을 기대했는데 막상은 대출이자 막기도 급급한 투자 포트폴리오를 받아들이기가 쉽지 않다.

과거 상가투자는 운영수익 기반의 수익형 상품이었다면 특정 지역의 힙한 힙지의 부동산이 그들만의 리그로 가격 상승 랠리가 이어지는 강남의 아파트처럼 특정 지역의 상가시장 또한 양극화가 진행되면서 운영수익 기반의 투자패턴을 벗어나 캐피탈 게인을 얻기 위한 시세상승형 자본투자로 그 양상이 변해가고 있다. 그러다 보니 중산층의 경우 당장의 생활비나 생계에 도움이 되거나 노후자금으로 활용할 목적으로 상가투자에 관심을 가지다 보면 핵심지역 상가투자나 단독건물 연예인형 투자같은 캐피탈 게인형 투자로는 접근하기 쉽지 않다. 이로 인해 많은 중산층 투자자들이 이미 만들어진 상권이 아닌 앞으로 성장할 가능성이 있는 상권에 관심을 가지고 투자를 염두에 두게 되고 또한 투자 즉시 수익이 발생하는 운영수익 기반형 상가투자에 관심을 기울이게 된다.

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이런 아쉬움은 가려운 곳을 긁어주는 대표적인 대체 투자시장이 신도시 택지개발지구 상가투자와 임대 완료 상가나 수익률 보장을 해주는 상가투자 유형이다. 하지만 아쉬움을 긁어주리라 생각했던 투자로 인해 돌이킬 수 없는 후회를 하게 되는 폭망형 투자들이 있을 수 있기에 그 위험성을 충분히 인지해야만 한다.

첫째, 신도시 택지개발지구 상가의 경우 과거 2000년대 초반까지는 나름 기회의 땅이 되어주곤 했지만 2000년대 초반을 넘기면서부터는 시장가격의 왜곡 현상이 심해졌다는 점을 중요하게 생각해야 한다. 공급업체와 개발업체에서 사업권 확보를 위해 과도한 토지 입찰경쟁을 벌이고 이로 인해 미래의 가치를 이미 분양하는 가격에 선반영해서 고분양가로 분양하기 시작하면서 상권이 자리잡는 데 5년 이상 심지어는 10년이 지나도 아직도 회복되지 않거나 겨우 분양 당시의 가치로 회복 아닌 회복이 되는 경우들이 많다.
판교의 상권은 이제 제법 짜임새가 갖추어져 가지만 2008년 분양가격의 가치를 아직도 회복하지 못한 상가들이 있는데 사실 2008년 분양가격의 명목 가치를 회복했다고 하더라도 2024년에 와서야 2008년 분양가를 숫자적으로 회복했다는 것은 물가나 화폐가치 등을 감안하면 사실 회복이 아니라 손실을 많이 입은 셈이다.
판교뿐만 아니라 세종시 하남 등등 택지개발지구의 근린상가 등은 이미 공급된 상가의 극히 일부 업종이나 점포를 제외하면 성장형 상권이 되지 못하고 구역상권으로 주저앉은 곳들이 많다.

이는 직구 등과 같은 소비패턴의 변화와 온라인쇼핑의 폭발적인 증가 그리고 고령화 사회진입 및 학령인구의 변화와 같은 인구 구조적인 변화들이 영향을 끼치고 있기 때문이다. 향후 주거와 주택가격 안정을 위해 공급되어질 택지지구의 경우들은 특히나 1인 가구의 증가 및 수도권 외곽 등이 더 심화되기에 기회의 투자처가 되기에는 극히 일부 물량에 국한될 가능성이 크고 대부분의 투자처는 변변한 성장을 하지 못할 가능성이 농후해지고 있다.

둘째, 임대확정이나 수익률 2년 보장 등등과 같은 즉시 수익 발행이 된다는 구분상가들의 투자 내용을 경계해야 한다. 우선 임대확정의 내용에는 임차인이 확정되어 이제 월세를 받기만 하면 되는 상태라는 편안한 구조를 내세우고 있지만 이 속에는 정상적인 경우 외에 엄청나면 함정들이 있는 경우들도 많다.
몇 가지 사례를 살펴보면 공실 해결을 통한 분양을 촉진하기 위해 임차인에게 렌트프리를 작게는 6개월에서 심하게는 2년까지 주는 경우들이 있는데 문제는 이런 렌트프리를 정작 분양주에게는 알려주지 않는다는 점이다.
그럼 새 분양주는 렌트프리 기간 중 임대료를 어떻게 받는 것일까? 이는 분양 잔금을 치르게 되면 신규임차는 2개월 정도 렌트프리를 주어야 한다고 이야기하고 기존 렌트프리 중이었다면 나머지 잔여기간 동안 임대료를 임차인에게 선불로 지급하여 주기 때문에 임차인은 월세를 내는 것이 아니라 월세를 시행사로부터 받아서 분양주에게 건네주는 구조가 된다.

문제는 이 렌트프리가 끝나가도록 상권이 살아나거나 안정되지 못할 경우 렌트프리 임차인이 새임차인을 권리금을 받고 들이려다 못들이는 경우 보증금 반환을 받고 철수한다는 점이다. 지금까지는 월세라도 안내니 장사를 벌여 상권이 형성되면 좋고 실패하더라도 시설권리금받고 양도양수하고 나가려는 계획하에 오픈했다가 상권이 기대만큼 안정되지 못해 월세 납부도 어렵고 새 임차인 승계도 못하게 되어 인테리어 등 시설비를 포기하고라도 철수하게 되는 경우가 되면 분양주 입장에서는 월세받는 즐거움은 잠시 뿐 공실에 대한 관리비와 대출에 대한 이자 등이 감당이 안되면서 폭망한 투자가 되는 경우가 발생한다.

비슷한 경우로 시흥 거북섬 상권 같은 경우들도 개발업체들은 2년 수익보장 등을 통해 투자자들에게 분양을 마쳤지만 막상 상권은 다 죽어 공실이 오픈한 점포보다 많고 공실 투자자들은 잠깐의 미끼를 물었던 혹독한 대가를 치르고 있는 중이다. 만일 분양가를 10억이라고 한다면 상가투자수익률을 맞추기 위해 대출과 보증금을 활용해 약 5% 선의 수익률을 만들어 낸다. 이 5% 수익률이 실투자금 대비 수익률인 점을 감안한다면 대출과 잠정부채인 보증금은 거의 40%~50%에 달하게 되는데 만일 대출과 보증금이 총 50%에 달했다면 약 5억의 실투자금의 연 5% 수익인 2500만원의 2년 치인 5000만원의 미끼에 빠져 5억을 날리게 되는 셈이다.

아마도 많은 투자자들은 복권을 사서 맞으면 매년 2500만원씩 줄테니 5억을 주고 복권을 사되 복권이 안맞게 되면 5억을 날리게 된다고 하면 아무도 이 복권을 안 살 것이다. 하지만 많은 투자자들이 실물과 눈앞에 있는 상가를 불변의 가치로 여겨 맞지 않는 순간 휴지조각이 될 수 도 있는 복권이라는 생각을 하지 못한다.
조금 더 현명하게 생각하면 이미 검증돼서 상권이 번성하고 살아있고 안정적인 임차인이 수년째 장사하고 있는 상가를 권리금이나 프리미엄 시세 상승분 등을 더 주고 사게 되는 경우라면 꽝이 되는 복권이 되는 투자를 면할 뿐만 아니라 리스크를 벗어나는 비용으로 더 지출된 프리미엄 비용은 결코 그 비용이 헛된 돈이 되지 않을 수 있다.

새로운 상권의 투자하는 것도 비슷한 이치다.
세종시에 투자한 많은 투자자들은 모두 원하는 수익을 얻고 있을까? 오히려 속앓이하고 있는 투자자들이 더 많은 것이 현실이다. 하지만 사회현상이 어떠했던가? 판교의 광품이나 세종시 투자 등등 새로운 상권은 쉽사리 안정권에 들지 못했다. 그 때문에 다 검증되고 선행투자자들이 시행착오를 거치고 난 후 살아남은 자리와 검증된 자리에 골라서 최초 분양가보다 더 비싸게 주고 사더라도 안정이 검증된 투자패턴이 더 효율적인 투자가 될 수 있다. 상가투자를 복권 긁듯이 하면 안 되는 이유가 여기에 있다.

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