지난 6월 12일 서울 양천구 서울 남부지방법원에서는 부동산 매물 101건의 경매가 진행되었다. 이날 총 27건의 낙찰이 있었는데 근린시설을 주거용으로 사용하던 물건을 빼고는 상가는 단 한 건도 없었다. 5월의 상가 경매 낙찰률은 11.8%로 역대 최저수준으로 감정가 대비 66.6% 수준에 불과했다. 상가 시장의 부진한 매수 위축 분위기의 원인은 자영업자의 폐업증가에 그 원인이 있다. 통계청 기준으로 지난 4월 기준 국내 자영업자(1인 사장 포함)는 562만1000명으로 1년 사이 9만4000명 감소한 것으로 나타났는데 감소율(전년 대비 1.6%)이 2016년 이후 가장 크다. 반면에 소상공인의 생활 안정과 노후 보장을 위해 운영하는 ‘퇴직금’ 성격의 공제 제도인 노란우산 제도의 폐업으로 인한 공제금 지급액은 1분기 기준 4102억원(3만2834건)으로 1년 전(3436억원) 대비 19% 증가했다. 문제는 단 한 분기 수치만으로도 코로나19가 본격화됐던 2021년 한 해 동안 폐업 사유로 지급한 8618억원의 48% 수준에 달한다는 점으로 그만큼 상가시장이 어렵게 버티며 무너져 가고 있다는 뜻이다. 앞으로의 상황은 더 어려워질 수도 있는 자료를 보여주고 있는데 자영업자가 개인사업자 대출이나 개인 자격으로 주택담보대출을 쓴 대출액이 지난 3월을 기준하면 1112조 7400억원 수준에 이르렀다. 코로나 직전 2019년 말 738조 600억원과 비교하면 4년 3개월 만에 50.8% 급격하게 불어났으며 3곳 이상 복수의 금융사에 다중채무를 지고 있는 악성으로 분류될 만한 자영업자의 대출액도 689조 7200억원으로 전체 대출액의 62%를 차지한다.
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[시사의창 2024년 7월호=선종필 상가뉴스레이다 대표] 정부는 코로나로 어려움을 겪는 중소기업ㆍ소상공인을 지원하기 위해 2020년 4월 원리금 상환 유예(지난해 9월 종료)와 대출 만기 연장(최대 내년 9월)을 시행했고, 다섯번 연장 끝에 순차적으로 종료하고 있어서 자영업자의 붕괴는 정점이 아니라 어쩌면 이제 시작일 수 있다는 우려가 커지고 있는 실정이다. 주택시장이 상가에 비해 상대적으로 조금 나아 보일 수는 있을지 모르지만 그렇다고 주택시장이라고 호황을 누리는 시장과는 거리가 멀다.
주택시장은 공사비 상승과 고금리 기조로 인해 분양가 상승 압력이 커지다 보니 전국 아파트 미분양 물량은 7만 가구를 넘어서고 있기 때문이다. 이렇게 미분양 물량은 늘어나는데도 향후 주택 공급 부족을 걱정하는 목소리가 커지는 기현상도 공존하고 있기도 하다.
국토교통부 자료에 따르면 지난 4월 기준 전국 미분양 아파트는 7만1997가구로 한 달 전보다 10.8%(7033가구) 늘었는데 급격한 집값 상승기였던 2021년 당시 미분양 물량(1만5798가구)과 비교하면 불과 3년 만에 4배 이상 미분양 물량이 급격하게 증가했다. 이 중에서 특히나 심각한 것은 악성 미분양으로 불리는 준공 후 미분양도 1만2968가구로 한 달 전보다 6.3%(774가구) 증가하고 있다는 점이다. 쉬쉬하는 이야기이기도 하지만 시장에서는 건설사들이 미분양 물량을 축소 보고했을 가능성이 커 실제 미분양 물량은 10만 가구에 이를 것으로 추산하고 있기도 하다.
하지만 최근에는 공사비 상승과 PF경색 등으로 인해 신규 착공물량이 급격하게 위축되면서 공급부족으로 인한 일부 신규공급 아파트의 주택가격 상승 기류도 작용하면서 미분양 물량이 소진되는 움직임도 감지되고 있어서 시장의 혼선이 야기되고 있다.
문제는 상가나 주택이나 시장의 성격을 불문하고 시장의 위축은 판매시장의 경색으로 이어지고 이런 난관을 헤쳐나가려를 공급자 입장에서는 마케팅 비용과 판매수당 등을 과도하게 인상해서라도 타개하려고 한다는 점이다.
분양 영업사원 입장에서는 시장이 경색되어 팔기는 쉽지 않지만, 고액의 수당으로 수당이 커지면서 무리한 영업을 통해 계약을 유도하고 이를 관리 감독해야 할 공급자 측에서는 대놓고 권장은 못 하지만 분양대행사를 통해 영업성과 달성으로 압박하고 문제가 생기면 도마뱀 꼬리 자르듯 업무 책임을 분양 관련자의 개인적인 일로 떠넘기기 일쑤다. 결국은 이로 인해 영업 환경에 기발한 기망에 가까운 편법이 난무하게 되고 이로 인해 선의의 계약피해자들이 속출하게 되는 현상이 전국적으로 일어나고 있어서 투자자들의 각별한 주의가 필요하다. 따라서 진화하는 악의적인 수법에 가까운 편법적 영업 방법을 알아보고 투자자들도 현명한 대응책을 찾아볼 필요가 있다.
첫째, 가계약과 정식계약의 언어 혼선을 유도하는 경우를 들 수 있다.
가계약은 그 말에서 풍기는 느낌처럼 아직 정식계약이 아닌 언제든 취소를 할 수 있는 것 같은 느낌을 주지만 가계약도 계약이기 때문에 가계약의 조건이 완성되면 정식계약으로 전환되는 내용이 들어 있을 수 있다. 따라서 투자자는 무엇이든 미심쩍고 마음이 내키지 않는데도 불구하고 계약서에 서명해야 한다거나 한다면 무조건 특약사항으로 계약자의 계약철회가 가능하고 계약의 철회로 인해 납부한 돈을 돌려받는 내용으로 서류를 작성하는 경우라면 대응책이 될 수 있다.
둘째, 영업사원의 개인 대여금이나 현금보관증 등을 활용해 계약자를 옭아매는 경우를 들 수 있다.
많은 투자자들이 계획적인 투자계획하에서 현장을 답사하고 조사하면서 투자를 결정하기보다는 홍보물이나 광고에 의해 투자물건을 알게 되는 경우들이 많다. 이때 영업현장은 마치 투자자에게 맞춤형으로 공급해주는 것처럼 분양대금 할인이나 중도금 무이자 등등의 많은 혜택을 제공하면서 큰 계약금 없이 계약이 가능하게 투자자를 유도한다. 하지만 대개는 총분양금액의 10%에 해당하는 금액으로 계약금을 설정하는데 투자자가 기천만원이나 억 단위 계약금을 현금으로 가지고 있는 경우가 많지 않고 또 즉흥적인 유도에 의해 상담받게 된 터라 당장 큰 자금이 없어서 안 되겠다고 하면 영업 담당자의 사모님 사장님 띄우며 자존심 긁는 영업에 큰돈 없으셔도 오늘은 단돈 몇백만 있으시면 되니 송금을 하시고 물건만 잡아 두고 며칠 생각해보시라고 입금을 되는 대로 권유하기도 한다.
영업 사원의 권유에 못 이겨 몇백이라도 일단 송금을 넣고 내일 취소해야겠다 마음먹더라도 영업사원의 집요함은 일부 입금을 확인하고 나면 부족한 잔액을 회사에서 빌려드릴테니 물건을 잡자고 권유하면서 부족한 잔액을 현금보관증(차용증)을 받고 계약서를 발행하는 경우들이 있다. 특히나 최근 들어서는 계약금을 1차 계약금, 2차 계약금 하는 식으로 쪼개어 1차 계약금을 500만원이나 1천만원으로 만들어 계약의 성립을 쉽게 하는 유인 구조를 가지고 있고 2차 계약금을 전체 분양금액의 10%에서 500만원이나 1000만원을 뺀 금액으로 하여 계약을 쉽게 하도록 설계를 짜고 있다.
이때 계약자는 특약사항으로 해지를 자유롭게 하여두지 않은 상태에서 무심코 계약을 체결했다 큰 위험을 초래하는 경우가 있다. 쉽게 내가 납부한 300만원만 포기하면 계약해지가 될 것이라고 생각하지만, 법적으로는 그렇지 않다. 계약서의 내용에 읽기도 어려운 깨알 같은 글씨로 위약금의 약정을 정하여둔 경우 분양대금의 10%에 해당하는 금액을 위약금으로 산정(통상 계약금과 비중이 같아서 혼동을 유발시킴)하여 두는데 투자자인 계약자는 1차 계약금을 300만원 냈을 뿐인데 분양대금이 5억짜리였다면 차액 4700만원을 추가로 납부하고도 이 금액을 포기해야 계약해지가 되는 위험에 노출되는 것이다.
현금보관증(차용증) 등으로 투자자인 계약자를 옭아매는 경우는 1차 계약금에서 부족한 금액을 실제로 빌려주거나 또은 실제로는 빌려주지 않지만, 차용증을 받고 1차 계약금 완납 영수증을 발행함으로써 마치 완납된 것처럼 상황을 만들어서 소액인 500만원이나 1천만원의 1차 계약금을 완성시켜 정식계약체결로 옭아매려는 것이다.
이런 상황을 피하려면 투자자는 자기자금이 아닌 계약금을 현장 직원 등으로부터 빌리거나 차용증에 해당하는 1차 계약금 완납 영수증 발행 등을 받아서는 안 된다.
만일 어쩔 도리없이 영업적인 수법에 홀려 그런 일이 발생했다면 쉽게 포기하지 말고 계약서의 “입금지정계좌 외에 입금하는 것은 인정하지 않는다”는 문구가 있다면 단순히 차용증으로 완납시켰으니 차용증이나 현금보관증을 발행한 사람에게 변제하여야 한다는 계약에서 벗어날 가능성이 조금 있다고 하겠다.
법적인 다툼과 쟁점을 거쳐야 하지만 본 체결 계약의 불완전성을 들어 계약 해지를 주장할 수 있는 것이 남아 있기 때문인데 이는 계약해지에 따른 위약금의 수준이 기납부된 1차 계약금의 일부에 국한하지 않고 전체 분양대금의 10%에 달하는 상당한 금액일 경우가 대부분이기 때문이다. 하지만 실제로 직원에게 돈을 빌려 받아 납부한 경우에는 피할 수 있는 방법이 없다. 가령 5억짜리 부동산을 1차 계약금 1천만원 2차 계약금 4000만원으로 된 계약서에 투자자 자신 직접 자납으로 500만원을 납부하고 영업사원에게 500만원을 빌려서 이를 추가로 납부하였다면 1차 계약금의 납부로 정식계약이 체결되어 2차계약금의 납부를 강제 받게 될 수 있을 뿐만 아니라 해약도 위약금의 설정내용 등에 따라 아직 납부하지 않은 돈을 물어내고 해약해야 하는 경우가 되기 때문에 조심해야 한다.
셋째, 첫 번째나 두 번째의 경우 모두 투자자인 계약자의 입장에서는 황망하기 이루 말할 수 없을 것이다.
하지만 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다는 속담을 상기하고 첫째나 둘째의 경우라도 계약금을 돌려받을 가능성이 있으니 이는 꼭 참고하기 바란다. 바로 방문판매법에 근거하여 방문판매법의 적용을 요구하는 것이 그 해법이다. 분양현장의 부동산 분양이 방문판매와 무슨 관련이 있다는 것일까? 하고 생각하기 쉽지만, 방문판매법을 잘 이해하면 대응력이 생기게 된다. 방문판매 등에 관한 법률 제2조에 따르면 방문판매란 판매업자가 방문하는 방법으로 자신의 사업자 외의 장소에서 소비자에게 권유해 계약의 청약을 받거나 권유 등으로 소비자를 유인해 사업장에서 계약하는 것을 말한다. 이 내용을 적용하면 호객 행위 등을 통해 모델하우스 앞에서 홍보관 방문을 유도하여 청약을 받거나 계약 체결하는 경우 최초 사업장소가 아닌 곳에서 소비자에게 권유가 시작되었기에 방문판매법상의 방문판매로 볼 수 있다.
그렇다면 전화홍보를 통해 홍보관을 방문하게 되는 경우는 어떨까?
분양상담사들이 직접 소비자에게 전화를 걸어 계약을 유도하거나 홍보 문자메시지를 보내서 전화 회신을 유도하는 방법 등이 전화 권유 판매에 의한 방문판매 등의 대상에 속하게 된다. 방문판매법에서 사용하는 ‘전화 권유 판매’란 전화를 이용해 소비자에게 권유하거나 전화 회신을 유도하는 방법으로 재화 등을 판매하는 것을 말한다.
다만 광고를 보고 본인이 직접 홍보관을 찾아갔다거나 홍보물을 보고 본인이 홍보관에 연락해서 찾아가게 된 경우에는 사업장소 외의 권유에 해당하지 않기 때문에 주의가 필요하다.
2016년 수원지방법원의 계약금반환 등의 판결이 첫 판결 사례로 보이는데 해당 사건은 수분양자가 분양회사를 상대로 한 계약금반환 청구 소송으로 이 사건에서 대법원은 전화 권유 판매에 대해 ‘전화를 사용해 소비자의 응답을 유도하고 대화를 함으로써 청약을 유인해 어떤 장소에서 만나 청약을 받거나 계약을 체결하는 경우’도 포함된다고 판단했다. 즉 광고나 청약공고문 등을 통해 홍보관을 직접 방문하여 홍보관 내에서 이루어진 영업이 아닐 경우 전화나 도우미 등을 통한 홍보관으로의 입장유인 등의 경우 사업장소 외의 영업을 방문판매에 해당하는 것으로 판단하면 된다.
특히 대법원에서 상고가 기각된 수원지방법원 계약금반환 판결에서 분양계약서에 청약 철회 등에 관한 사항이 기재되어 있지 않은 사실을 근거로 분양계약의 청약 의사표시를 철회할 수 있음을 안 날 또는 알 수 있었던 날부터 14일 이내에 청약철회권을 행사할 수 있다고 인정한 만큼 분양계약 후 상당한 시간이 지난 시점 이후 철회요구도 가능하다는 점을 상기할 필요가 있다.
방문판매법에 규정하는 바에 따르면 소비자는 계약서를 받은 날로부터 14일 이내에 청약을 철회할 수 있다. 대부분의 계약서에는 위와 같은 방문판매로 인한 의무적인 청약철회 안내 등에 관한 내용이 없는 경우가 많을 것이기 때문에 계약 후 14일이 지났다고 해도 대부분 철회가 가능할 수 있다. 하지만 이 방문판매법의 적용도 만능 방패가 될 수 없다는 점을 잊어서는 안 된다. 즉, 전화의 경우라면 녹취자료 홍보관 앞에서의 도우미 호객 유인 행위 등의 경우 영상자료 등이 부족할 경우 증거주의 재판에서 거의 완벽하게 작성된 계약서를 뒤집기에는 역부족일 수 있기 때문이다.
따라서 모든 계약서는 신중하게 작성하고 분양현장에서 계획적인 투자 계약서 작성이 아니라면 특약사항으로 계약철회가 스스로 원하는 기일 이내에 가능하도록 작성하여야 한다. 특히 위약금의 관련 내용을 어떻게 정하여 두었는지 반드시 확인해야만 낭패를 면할 수 있다.
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