[시사의창 2024년 6월호=선종필 (상가뉴스레이다 대표)] 사회적 트렌드의 변화에 의해 몰락하는 유형
TGIF, 아웃백스테이크하우스, 토니로마스, 마르쉐, 베니건스 등 국내 가족 외식의 큰 트렌트를 끌고 가던 대표적인 업종이 패밀리레스토랑이었다.
주요 입지마다 대형 주차장을 갖춘 패밀리레스토랑이 자리를 잡으며 생일날이나 가족모임을 패밀리레스토랑에서 하는 것이 유행이었고 문화였다.
하지만 늘 예약대기줄이 이어지던 패밀리레스토랑들은 이제 겨우 명맥을 유지하는 정도로 급속하게 위축되어버렸다.
패밀리레스토랑의 위축의 원인으로는 웰빙문화의 확산과 1인가구의 급속한 증가와 같은 사회적 현상이 작용하였다.
패밀리레스토랑들은 많은 주차장시설 확보와 대형면적을 필요로 하고 교통접근성이 높은 곳을 선호하는 입지특성을 가지고 있었다.
단독 독립 매장의 경우 토지주들에게 20년 가까운 임대기간을 설정하고 건축물은 자신들이 지어 유지관리보수하여 임대기간 만료시 건물주에게 기부체납하는 형태로 임대료를 낮추는 전략으로 매장들을 확보하는 방식을 많이 썼다.
집합건물 매장형의 경우 주차장 부분에 많은 신경을 썼으며 대체로 구분상가로 구분되는 상가의 대형면적을 필요로 하다 보니 지하나 상층부들을 선택하는 방식이었다.
문제는 사회적 트렌드의 변화에 의해 몰락하다 보니 우선 개별적으로 대응하는 노력만으로는 역부족이라는 점이다.
다음으로는 대형규모나 거래규모의 큰 덩치 등으로 인해 대체수요 전환이 수월하지 않은 점인데 이로 인해 공실기간의 장기화나 관리비부담 등의 장기화가 있게 된다는 점이다.
특히나 집합건물형 구분상가의 경우 통일된 업종인 패밀리레스토랑이 여러 칸의 소유주로부터 건물을 임차하다 공실이 나고 보니 우량임차인이었던 패밀리레스토랑이 철수하면서 해당 점포의 위치별로 사용상의 유불리와 활용가치가 달라지게 되버린다는 점이다. 전체 중 자신의 소유점포 위치는 쪼개졌을 때 활용성이 크지 않아 낭패를 보는 경우들도 있다.

삼성, 엘지 등 대기업 이탈 여파는 부동산 시장에 고스란히 나타난다. ©연합뉴스

지역경제의 틀이 바뀌면서 몰락하게 되는 유형
삼성, 엘지 등 대기업 이탈 여파로 인해 구미는 부동산 전체의 체질적 변화가 시작되었다.
구미 부동산 시장 몰락은 지난 2008년 삼성전자가 베트남으로 공장을 옮기기 시작하면서 서서히 시작되었고 LG전자도 지난 2015년에 베트남 흥이옌 생산공장과 하이퐁 생산공장을 하이퐁 캠퍼스로 통합 이전하면서 그 구미의 쇄락의 정도가 심각한 수준에 달하게 되었다.
당시 구미시는 산업단지에 근무하는 젊은 근로자들 평균 연령이 37세로 젊은 층들이었고 그동안 아파트 공급이 많지 않아 근로자 소득 수준에 비해 살만한 집이 부족하다는 평가가 있던 데다가 국가산업단지 5단지를 개발하면서 아파트 수요는 더 늘어날 것으로 예상됐었다.
하지만 메인 산업시설의 해외이전들이 작용하고 조금더 들여다 보면 주택 경기가 절정이던 2013~2016년 4년 동안 봉곡동·문성리 등 구미시에 공급된 아파트는 총 2만1000여 가구로 2013년 기준 구미시에 이미 지어진 기존 아파트(8만5000가구) 4분의 1 수준을 한꺼번에 쏟아진 물량 폭탄 영향도 있었다.
당연히 아파트와 함께 수익형 임대상품(원룸건물, 오피스텔 등) 시장도 침체의 늪에 빠지게 되었다.
오피스텔과 함께 젊은 근로자를 겨냥해 우후죽순 들어섰던 원룸은 더욱 심각해졌고 공장이 밀집한 인동과 옥계등 원룸 밀집지역은 원룸 세입자 구한다는 안내문으로 도배를 하게 되었다. 당연히 임대료로 폭락의 수순으로 돌아서게 되었다.
문제는 단순하게 주거용 수익형 부동산만의 영향으로 끝나지 않고 상가주는 물론 상가에 세든 자영업자들도 심각한 후유증을 앓게 된 현실이다.
그간 구미 경제의 핵심이던 삼성전자 휴대전화 연관 산업이 2010년대 이후 생산기지를 베트남으로 이전한 후 구미산업단지 내 협력업체 수백 곳이 폐업하고 쇠퇴하면서 구미산단에서 생산되던 생산액이 2014년 48조원에서 2017년 44조원으로 감소하고 지역 경제도 침체에 빠지게 되었다.
이처럼 구미국가산단 내 수많은 공장들이 문을 닫으면서 지역상권을 움직이던 수많은 산단 근로자들이 외부로 떠나 산단 주변 식당이나 마트, 숙박업소 등의 유동인구도 뚝 끊기면서 수익형 부동산의 주요축인 상가주나 자영업자 모두 큰 후유증을 앓게 되었다.
사실 이렇게 사회적 트렌트의 변화나 거대한 지역경제의 체질 변화로 인해 벌어지는 변화에는 개인적으로 손 쓸 수 있는 특별한 대책이 없다고 해도 과언이 아니다.
다만 변화의 트렌트를 빨리 알아차리고 대피하거나, 트렌트이 변화에도 불구하고 활용성의 변신이 가벼울 수 있는 입지나 규모의 수익형부동산으로 관리하는 것이 전부라고 할 수 있다.
대체로 수익형 부동산의 거래금액의 규모가 결코 작지 않다 보니 꼬마빌딩이라도 하나 마련하고 나면 오래도록 그 가치가 항상 지켜질 거라고 생각한다.
하지만 상권의 축의 이동부터 온라인 직거래 전자상거래 등장 등 수없이 많은 변화들이 나타나고 있는 것을 감안하면 수익형 부동산 투자에서 가장 중요하게 생각해야 할 점은 변화에 대응할 수 있는 시의적절한 투자자의 지속적인 사회와 경제현상의 관찰이 무엇보다 중요하다고 하겠다.

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