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[시사의창 2024년 5월호=선종필 (상가뉴스레이다 대표)] 상가투자는 가장 기본적인 형태가 임대가 안정적인 상권에서 월세를 잘 받을 수 있는 상가를 골라 투자하는 전형적인 수익형 부동산 투자 상품이다.
하지만 상가투자시 꼭 수익형 월세추구형 방식의 투자가 아닌 목적형 투자들도 있는데 대표적인 상가의 목적형 투자라고 할 수 있는 게 재건축이 활발하게 논의되는 아파트 단지내 상가 투자이다.
아파트 단지내 상가의 경우 재건축을 하게 되면 토지가 비율로 섞여있어 아파트와 같이 재건축이 추진하게 되면서 재건축 조합과 상가소유자간 합의를 통해 조합에서 상가소유자에게 아파트 입주권을 제공하게 된다.
재건축을 추진하는 아파트가 조합을 설립하려면 주민동의 외에도 상가 소유자 50% 이상 동의를 필요로 하다 보니 상가와 아파트 소유자간 분쟁이 있으면 동의율 미달에 따른 재건축 사업에 막대한 차질이 생기게 되어 중요한 캐스팅보트를 행사하게 되는 상가 조합원의 적극적 참여를 이끌어내려다 보니 비교적 우호적인 조건을 제시하여 합의하는 경우들이 많다.
반대로 재건축을 추진하는 아파트의 단지내상가는 상권이라는 측면만으로는 대개 상가 활성화가 침체되어 그 기능을 과거만큼 발휘하지 못하는 상황이기 때문에 재건축 조합과의 분쟁 등으로 상가조합이 배제되는 분리 추진이 되는 경우는 자칫 낭패를 볼 수도 있고 지분에 따라 현금 청산이 될 수도 있어서 주의가 필요하다.
단지내상가 투자로 아파트 입주권을 받게 되면 무엇보다도 조합원 분양가로 받는 경우가 최고의 경우가 될 수 있으며 혹 일반분양가로 입주권을 받게 되더라도 청약통장이나 당첨없이 입주권을 받아 재건축 시간이 장시간 경과되면서 시세 추이에 따른 시세차익이나 실입주 목적의 인기 높은 투자 상품이 되어가고 있다.
결국 아파트 입주권이 투자의 목표가 되다 보니 아파트 시세가 약한 지역보다는 아파트 시세가 강세인 지역의 단지내상가가 대상이 되는 경우가 많은데 대표적인 경우로는 개포주공5단지, 개포우성4차, 은마아파트 등등 주로 강남구 서초구 송파구 등 강남권 아파트 단지내상가가 투자대상으로 강세를 보이고 있다.
재건축 추진 아파트의 사업성은 속도전이라고 해도 과언이 아닐 만큼 빠른 추진이 사업의 성패에 지대한 영향을 받는다.
그러다 보니 단지 내 상가를 지분 쪼개기 투자하는 경우가 늘어나면 사업성도 떨어지게 된다.
다행히도 최근 관련 법령이 개정돼 상가 쪼개기 투자의 경우 아파트 배정을 제외하는 규정이 올해 1월 30일부터 시행되어 권리산정에서 제외되게 되었기 때문에 주의가 필요하다.
문제는 해당 법률이 시행되기 이전의 시기에 매입한 물건들의 경우인데 많은 사람들이 이 경우에는 이전의 규정이 적용된다고 알고 있는 경우가 많지만 이는 잘못된 생각이다.
이미 진행되고 있던 재건축 단지의 상가가 아니었다면 새로운 재건축을 앞두고 있는 경우 비록 법률개정 이전에 취득했다 하더라고 재건축사업이 궤도에 오르지 않았다면 모두 개정법이 적용이 되게 되어 일명 물딱지가 되게 된다는 점을 특히 주의해야 한다.
다행히 개정법 시행으로 인한 과거 지분쪼개기로 인한 물딱지를 면한 경우라면 조합설립인가 후 합산된 다물권자의 물건 중 1개를 매입하는 경우에는 권리가 합산되게 되며 이에 따라 해당 물건의 지분만큼 권리를 갖게 된다,
즉 합산할 모든 권리권자의 각자 권리가액(감정평가액 합계, 비례율을 반영하지 않은 금액을 기준으로 함)을 합하여 분모로 놓고 각 권리가액을 분자로 놓아 지분율을 결정하게 되는데 예를 들어 합산 기준에 적용되는 신축 쪼개기 물건을 매입했고 인정되는 권리가액의 합계가 A는 5억원, B는 3억원, C는 2억원이라면 A의 향후 아파트 권리는 전체 10억원 대비 A의 권리가액 비율인 ½이 된다.

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