북창동 거리 ©연합뉴스

[시사의창 2024년 4월호=선종필 (상가뉴스레이더 대표)] 지난 2024년 3월 6일에는 뉴스 매체들이 일제히 북창동 상권이 명동과 강남을 제치고 임대료가 가장 비싼 상권이라는 뉴스가 포털 경제 분야에 쏟아졌다. 뉴시스 기사 내용을 조금 상세히 소개하면 다음과 같다.

<2024년 3월 6일 뉴시스> 서울 가장 비싼 상권은 북창동…명동·강남역 제쳤다
지난해 서울 시내 주요 상권 가운데 평균 임대료가 가장 비싼 곳은 중구 북창동으로 조사됐다. 수년간 최고 비싼 상권 자리를 지켰던 명동거리와 강남역은 코로나19 이후 관광객 감소와 공실률 증가 여파로 임대료가 낮아지면서 북창동에 1위 자리를 내줬다.
서울시는 지난해 8~11월 북창동·명동·압구정로데오역 등 주요 상권 145곳의 1층 점포 1만 2531개를 대상으로 실시한 ‘2023년 상가임대차 실태 조사’ 결과를 6일 발표했다. 조사원들이 직접 점포를 방문해 임대차 및 영업 현황과 관련된 임대료, 임대면적, 권리금, 초기 투자비, 관리비, 영업 기간 등 18개 항목을 조사했다.
조사 결과 서울 주요 상권의 단위면적 1㎡당 통상임대료는 평균 7만 4,900원으로 전년(6만 9,500원)보다 7.8% 상승했다. 월 통상임대료는 보증금 월세 전환액에 월세와 공용 관리비를 더한 금액이다. 점포당 평균 전용면적 60.2㎡(18.2평)를 적용하면 통상임대료는 450만원으로 조사됐다. 보증금은 1㎡당 95만 6,000원으로 평균 점포면적 적용 시 5755만 원이었다.
주목할 점은 수년간 가장 비싼 상권이었던 중구 명동거리가 2위로 밀려나고 인접한 북창동이 1위를 차지한 사실이다. 지난해 1㎡당 통상 임대료가 가장 높은 곳은 북창동으로 18만원이었다. 평균 전용면적으로 환산하면 월평균 임대료가 1087만원에 달했다. 명동거리는 17만 3700원으로 2위였고 명동역(15만 3,600원)·압구정로데오역(14만 800원)·강남역(13만 7,900원)이 그 뒤를 이었다.
이러한 결과는 앞선 조사들과 비교했을 때 이례적이다. 2020년(강남역 1위)을 제외하면 명동거리는 2017년부터 2022년까지(2017년 이전은 자료 부재로 확인 불가) 1위 자리를 지켰다. 전년도인 2022년 조사 때는 북창동 임대료가 명동거리의 3분의 1 수준에 불과했다.
명동거리가 1위 자리를 북창동에 내준 데는 코로나19 여파가 영향을 미쳤다는 분석이 나온다. 명동거리는 외국인 관광객 의존도가 높아 코로나19 기간 방문객이 급감했고 그 여파가 지난해 임대료 하락으로 이어졌다는 것이다. 반면 북창동 상권은 내국인 수요 기반이어서 코로나19 충격이 덜 했고 거리 두기 해제 후 서울시청·한국은행 등 주변 직장인들의 외식 수요가 늘면서 공실 우려가 적었다는 해석이다.
서울시 관계자는 “코로나19 이후 상권 공실률이 올라가면서 명동거리 임대료가 낮아진 것으로 보인다.”며 “반면 북창동의 경우 인근에 한국은행이나 기관들이 많고 내국인들이 많이 찾기 때문에 큰 충격이 없었다.”고 설명했다.<이하생략>

아 진짜? 북창동이 상권이 그렇게 번화한가? 하는 의구심을 낳게 하는 이 뉴스는 신문기사 생산의 과정을 조금 이해하면 비단 뉴시스뿐만 아니라 거의 모든 매체가 같은 내용의 뉴스를 실었다고 해도 과언이 아니다.
이는 공공기관의 보도자료 배포의 경우 기관의 잠재적 신뢰성을 깔고 뉴스 매체마다 받아쓰기를 해주는 영향이 크다.
두 번째는 우리나라 매체들이 증가하면서 자체 취재력에 의한 기사 생산은 거의 없는 열악한 경우가 많아지고 소수의 기자에게 분야별 뉴스 생산을 책임 할당량을 주는 경우들이 많다 보니 분석형 기사를 싣기에 역부족인 경우들도 많다는 것이다.
물론 신문사의 경영상황과 분리될 수 없는 악순환의 문제가 되기도 한다.

서울 시내 주요 상권 가운데 지난해 1층 점포 통상임대료(보증금 월세 전환액+월세+공용 관리비)가 가장 비싼 곳은 중구 북창동으로 조사됐다. ©연합뉴스

기사의 내용에도 불구하고 역시나 명동이나 강남은 여전히 북창동보다 그 번화한 정도도 훨씬 더 번화하고 전체 상권의 크기에서도 그 규모가 더 크다는 점이 변하지 않은 사실임에도 불구하고 기사의 내용을 대략적으로 이해하다 보면 통계적 착시에 의한 잘못된 연상 이미지 전달이라는 문제가 있다는 점을 분석적 관점으로 보면 알 수 있게 된다.
첫째 통계의 지표 차이인데 명동의 경우 기업형 점포 등이나 안테나 샵 등이 많은 특성상 개별 점포의 규모가 큰 반면에 북창동 상권의 경우 지역 내 오피스대상의 유흥과 식음료업종이 발달되어 지층 유흥이 아니라면 지상의 경우 식음료 객장의 규모가 개인형 위주로 개별 점포의 규모가 상대적으로 크지 않다는 점이다.
특정지역의 경우가 아니라면 아파트 등에서 대형평형이 단위면적당 단가가 중소형 평형의 단위면적당 단가보다 낮게 나오는 점에 비추어 보듯이 규모가 작아지면 단위면적당 비용이 더 비싸지는 점을 알 수 있다. 한때 쪽방촌 임대료 수준은 면적을 확대하면 타워팰리스 임대료보다 비싸다는 이야기가 있었던 점을 상기할 필요가 있다.
이번 기사에서 보여진 사례는 통계적 숫자를 들여다보면 더 정확해진다. 통계에서 말하는 통상임대료는 점포를 한 달 동안 운영하기 위해 소요되는 제반 비용을 모두 더한 가격으로 월세와 관리비 보증금 등도 월 단위로 환산해 모두 더한 후에 이렇게 계산한 상권별 통상임대료를 다시 전용면적 1㎡당 가격으로 나누게 된다.
서울시 자료를 보면 북창동 1층 점포들의 평균 전용면적은 30.15㎡로 서울 전체에서 가장 낮았고 서울시 평균인 60.2㎡와 비교하면 절반 수준에 불과한 반면 명동상가들은 평균 91.63㎡, 강남역은 72.34㎡로 북창동보다 훨씬 큰 차이가 있다는 점을 알 수 있다.
두 번째는 145곳의 상권 중 1층 12531개라는 숫자인데 이는 엄청난 양을 조사한 것 같지만 말 그대로 표본 조사인 점을 간과하면 안 된다.
즉 서울시는 매년 같은 자리 같은 건물을 표본으로 조사하고 있다는 내용이 상세한 설명으로는 나오지 않았지만 자료는 이를 내포하고 있다.
표본의 총량도 총 상권 규모가 큰 명동상권의 대상이 북창동 상권보다 개수적인 부분에서 많다고 할 수 있다.
세 번째 업종상의 분석시각이 필요한데 명동의 경우라면 상권의 상당한 축을 담당하던 외국인 관광객의 회복이 더디고 상권에서 뺄 수 없는 메인 입지들의 주요 업종이 판매 업종 강세인 점을 감안한다면 명동의 과거 고점과 현재 시점 상대적인 상권의 공실 및 임대료 하향 등의 현상이 북창동보다는 훨씬 클 수밖에 없다.
북창동의 경우 유흥과 식음료로 대표되는 곳이다 보니 지하나 2층 같은 업종에 유흥이 포진하게 되면 1층의 경우 업종 구성들이 식음료 강세로 나타나는 지역인데 이는 명동에 비해 상대적인 안정적 오피스 배후 소비인구에 의한 상권 유지를 하게 만드는 요인이 작용했다.

서울 중구 북창동 음식거리 모습 ©연합뉴스

즉 명동과 북창동의 업종 구성의 차이와 같은 특성들도 통계적인 부분에서 착시 이미지 연상 만들기에 일조를 했다고 본다.
마지막으로 상권을 단순하게 비교할 수는 없겠지만 명동의 영화가 시류적 변화를 타면서 일부 조정국면을 맞고 있다고 해서 현재 시점 북창동 상권이 명동을 제쳤다는 이미지를 연상시키는 제목도 하나의 원인이라고 본다.
기사의 특성상 개가 사람을 무는 것은 기사거리가 안되도 사람이 개를 무는 것은 기사거리가 되는 이치처럼 기사의 특성이 자극적인 부분을 부각시키려는 것은 문제가 있다.
읽은 독자의 몫이라고 하겠지만 비싼 곳은 엄청 잘 나가는 곳이라는 일반적 등식의 착시를 유발하는 문제에 자칫 부동산 관련 기사의 해석오류가 일어나지 않아야 투자의 흐름도 제대로 볼 수 있다.

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